华夏幸福模型详解:锁定“幸福”

1.1.1 项目列表推算过程, 假设结算周期2年

    地产业务:总计178个地产项目,1115万平土储,结合公司历史数据、公开

    信息进行测算

    核心假设:去化率、结算率、未结算比率

    1.1.2 未来三年结算增速为41%/32%/24%。

    在已有去化率假设下,预测2017-19年结算面积为533/607/737万平方米,对应结算金额为498/659/820亿元,同比增长为41%/32%/24%,结算均价分别为9348/10856/11125元/平。

    1.2 15-16年项目售价大幅上升带动17-18毛利率反弹

    结算周期2年:16年销售均价10556元/平,结算均价为8150元/平

    毛利变化:新项目毛利水平显著提升,受益京津冀区域升值

    收入结构:固安业绩持续增长,第二(第三)批次园区发力

    1.3 预收账款期末值1025.5亿,未来结算确定性高

    从预收账款角度验证地产业务结算的确定性

    根据预测,17-18年共计结算1157亿元,对应2016年期末预收账款1025.5亿元,两者比率88.6%