华夏幸福:浙江德清项目正式落地,异地复制有序推进

公司取得浙江省湖州市德清县产业新城项目《成交通知书》,委托面积13平方公里。公司于2016年12月8日与浙江省湖州市德清县人民政府签署了《合作备忘录》,整体合作开发浙江省湖州市德清县13平方公里区域的土地。公司于7月8日收到《成交通知书》确认中标,这也标志着公司在浙江省内继嘉兴市嘉善县、湖州市南浔区之后第三个产业新城项目的正式落地。除正式落地项目外,公司还与萧山区衙前镇、德清县雷甸镇、嘉善县天凝镇签署了合作备忘录。由此计算,公司在浙江省内以累计签署合作开发面积达100.2平方公里。

    浙江省内园区加速布局,未来升值空间巨大。公司于2013年时签署嘉善园区并首次进入浙江省,2016年嘉善区域内公司完成新签约投资额42.7亿,聚焦信息经济和智能制造两大产业完成了初步布局。相比公司所布局较早的京津冀园区,嘉善等浙江省园区经济基础较好,政府合作能力相对较强,公司招商引资资源更加丰富,整体开发周期显著缩短,公司整体运营效率提升。从公司经营计划角度看,2017年嘉善园区内地产业务销售有望突破百亿,从而实现现金回流,反哺浙江省内其他新签约园区的投资支出。受益于浙江省全面接轨上海,公司所布局园区未来发展空间巨大。

    地产销售受限购限贷政策影响增速放缓,销售均价显著提升,预计未来地产业务毛利率显著回升。根据克而瑞数据,公司2017年1-6月实现销售面积385.1万平方米,同比增长-25.5%;实现销售额711.2亿元,同比增长19.8%。地产销售增速较一季度下滑显著,主因公司深耕的京津冀区域限购限贷政策大面积出台。但从销售均价角度看,受益于京津冀一体化逐步推进,长三角区域项目持续热销,2017Q1公司地产项目销售均价为14090元/平方米,较2016年销售均价10556元/平方米增长33.5%,预计未来地产业务营收及利润将大幅提升。由此我们预测公司2017-2019年地产业务收入为498/659/820亿元,同比增长为41%/32%/24%,结算均价分别为9348/10856/11125元/平,毛利率为26.4%/30.8%/33.5%。

    盈利预测与投资评级:异地复制有序推进,维持增持评级,上调盈利预测。公司有序推进全国化布局,浙江区域内加速落子,经营状况稳健,业绩增量确定性强,维持增持评级。由于公司布局园区进展良好,地产业务毛利率显著回升,我们上调盈利预测,预计2017/18/19年营业收入分别为719.1/910.0/1106.4亿元(原预测为703.9/871.0/1036.2亿元),归母净利润分别为87.6/120.3/152.2亿元(原预测为86.6/114.1/142.9亿元),对应EPS为2.96/4.07/5.15元(原预测为2.93/3.86/4.84元)。