深振业A:前瞻深耕大湾区,特区国改可期

投资要点:

    1.受益深圳国改预期强,地产资源整合第一标的:房地产是深圳国改“一体两翼”产业布局目标重要部分,目前深圳国资委地产业务结构分散、单体规模不高。为增强行业竞争力、打造标杆房企,资源整合势在必行。地产业务6个上市平台中,从持股比例和结构、资产和业务规模、项目储备规模、业务集中度等综合考虑,深振业A最具整合平台优势;国资委大比例增持维护控股权、天健集团已启动混改、深深房A已开展和中国恒大重组进程,均增强公司作为地产开发整合平台预期。

    2.销售快速增长,业绩重回增长轨道:布局城市楼市回暖、锦荟Park2015年入市,公司销售加速增长,2016年权益销售面积和金额分别为51.2万平和69.6亿元,分别同增42%和51%。锦荟Park2016年初步结算25%,贡献投资收益4.6亿,大幅增厚净利。业绩保障度提升至50.4%、锦荟Park逐步结算、广钢新城项目即将入市,公司业绩继续增长可期。

    3.土储优质,低成本保障高毛利:布局深圳、广州、东莞、天津、长沙、西安、南宁、惠阳、汕尾9城。权益可售面积220.7万平、货值410.5亿,分别保障5.9年和6.1年业绩。严控拿地成本,当前土储综合楼面价仅2511.8元,对应综合房价16042.0元,土地房价比仅15.7%,估算综合毛利高达49.3%。

    4.布局前瞻,区域红利显著:持续深耕惠州,惠阳可结算建面73.7万平,综合成本仅331元。惠阳毗邻深圳,是粤港澳大湾区核心受益城市,2016年房价破万,土地增值红利显著。首家进驻深汕合作区深圳市属房企,2016年3月以楼面价393元获21.7万平土储,项目已开工,享受深圳副中心建设红利。

    5.盈利和偿债能力均大幅改善:2016年销售净利率大幅回升至23.9%,带动ROE攀升至历史较高水平16.6%。优质项目逐步结算,投资收益和高ROE持续可期。融资成本和有息负债稳中有降,三费比率有望继续下降。回款增加偿还借款,2016年偿债能力大幅改善:扣除预收款资产负债率、净负债率分别下降至48.2%、27.2%,处于行业低位。

    盈利预测与估值:业绩持续增长可期,安全边际充足。

    预计2017-2019年EPS分别为0.82、1.00和1.34,对应当前股价PE分别为11X、9X和7X。参考可比公司估值水平以及公司业务状况,给予公司17年15倍PE,对应股价12.3元。公司每股RNAV8.73元,同时受益大湾区和深圳副中心,土地增值红利显著,奠定安全边际。维持公司“强烈推荐”评级。

    风险提示:公司布局城市楼市超预期回落;房地产政策超预期收紧;公司业绩不及预期;深圳国改推进不及预期