房地产行业-特色小镇系列报告之一:乘政策东风,特色小镇布局正当时

“大城市+特色小镇”的模式已逐渐成为我国区域经济发展的新模式。特色小镇的发展是当前城镇化第二阶段中的一次尝试,其不仅能推进小镇配套基础设施的建设,更能够将过剩产能从城市引入至有市场需求的村镇,并提升本地的经济活力,因此特色小镇发展模式有望成为中国经济发展的新引擎。其中浙江是特色小镇的发展先驱,已公布2 批共79 个省级特色小镇创建名单,首批37 个特色小镇已吸引了3300 多家企业入驻,完成投资480 亿,有5个小镇投资已经超过20 个亿。

    中央及各级地方政府支持特色小镇发展,住建部已发布第一批全国特色小镇创建名单。2016 年起,住建部、发改委等中央部委多次发文支持特色小镇发展,而各地地方政府出于自身产业发展及呼应中央政策指示考虑,也纷纷跟进相关文件。住建部在2016 年10 月发布第一批特色小镇创建名单共计127个小镇入选,浙江、山东、江苏和四川入选数量最多;按区域划分,华东地区及西南地区的数量最多;类型上以旅游发展型小镇为主,占比超过5 成,产业发展型小镇次之,这也是两大目前有成熟案例的特色小镇类型。

    特色小镇的核心是产业,竞争优势是“特色”。目前特色小镇的开发仍以政府主导为主,PPP 模式正在试点推荐。但无论哪种开发模式,特色小镇的核心都是产业,而且这个产业应该是由自然聚集+合理引导自下而上形成的,而非由自上而下的行政规划强行指定的。同时,应该根据各地的自然风情、人文条件、交通优势等要素,形成真正的“特色”才能赋予小镇竞争优势,激发其产业活力。目前特色小镇的开发及金融支持已成为政府意志,融资模式偏于单一,引入社会资本仍有待加强。

    乘政策东风,各类公司积极参与特色小镇的开发建设,其中房企参与程度最深。借特色小镇建设获取周边低价土地及开拓新的融资渠道是房企积极参与特色小镇的主要原因。当前房企普遍面临拿地难题,同时房企在融资端受限严重再叠加销售回款放缓,资金压力陡增。而特色小镇目前收国家及地方政府的扶持,建设用地指标及信贷指标均向其倾斜,房企通过参与特色小镇开发,有望同时解决拿地及融资两大问题。而非房企则通过将其特色产业导入小镇,专注于某一类小镇,走快速复制的道路,形式上以生态、影视和旅游为主。

    投资建议与投资标的。

    住建部已发文要求各省于6 月底前上报第二批共300 个特色小镇的推荐名单,并择期公布最终名单。我们认为,第二批全国特色小镇创建名单的公布将进一步提高特色小镇的市场热度,提前布局的公司将有望受益。建议重点关注深度参与特色小镇开发建设及运营的相关上市公司:推荐华夏幸福(600340,买入)、滨江集团(002244,买入),建议关注华侨城A(000069,未评级)、南国置业(002305,未评级)。

    风险提示。

    后续扶持政策不及预期。

    过度开发导致小镇发展不及预期。