房地产行业周报:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升

投资要点

    上周(6.17-6.23) 主流51城一手房成交环比-0.1%,其中一二线环比+2%,三四线环比-3%;6月前23天成交环比-5%、同比-17%,同比降幅较5月的-17%持平、较上周扩大3pct,其中一二线同比-28%、三四线同比+8%,三四线增速有所下降、但依然相对较好;库存方面,19个重点城市住宅可售面积环比下降0.5%,表明目前供给收缩快于需求收缩,行业依然处于去库存,3个月移动平均去化月数环比上升0.1个月至7.8个月;政策方面,1季度房地产信托同比增长2成表明融资持续趋紧,南京国有大行上调二手房贷款利率、广东新兴多家银行首套房贷利率回归基准均反映目前按揭利率也正逐步上行,但7月1日起,《全国住房公积金异地转移接续业务操作规程》发布,住房公积金打通异地壁垒,4.5万亿缴存结余望盘活,深圳也出台公积金购房新政,子女公积金可为父母贷款买房,而南宁5月公积金放贷近7亿元创历史新高,表明公积金方面政策依然相对宽松,此外,MSCI纳A股13家房企多为行业龙头,行业集中度提升、价值投资再获关注。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断,并维持“货币周期淡化以及库存周期延长共同推动销量小周期延长的判断”以及本轮三四线热销来自于“棚改货币化为三四线核心驱动力+三四线供需自我改善”的判断,并关注集中度快增以及央企改革的推进,维持板块推荐评级,并维持推荐组合:1)低估值龙头&央企整合:万科A、华侨城A、保利地产、绿地控股;2)一二线资源:招商蛇口、首开股份、北京城建;3)三四线开发:新城控股、荣盛发展、华夏幸福、中南建设;

    1. 房地产行业数据

    上周51个重点城市新房合计成交643万平米,环比下降0.1%;截止上周一手房合计成交2140万平米,环比下降5.4%,同比下降17.3%,其中当月月成交同比降幅较5月扩大0.4pct;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-1.5%、+5.6%、-14.9%、-23.0%,当月月成交同比分别为:-51.4%、-19.1%、-2.5%、+56.2%。19个重点城市合计住宅可售面积为7,663万平米,环比-0.5%,3个月移动平均去化月数为7.8个月,环比+0.1%。

    2. 主要政策新闻

    7月1日起,住房公积金打通异地壁垒,4.5万亿缴存结余望盘活; 1季度1.58万亿元信托投向房地产,同比增两成;5月69座城市新建商品住宅价格同比上涨,数量与4月持平;广州推旧改新政,国有全资企业可参与城市更新土地整备;深圳出台公积金购房新政:子女公积金可为父母贷款买房;南京房贷再收紧,国有大行上调二手房贷款利率;广东新兴多家银行首套房贷利率回归基准;南宁5月公积金放贷近7亿元创历史新高;国务院批复同意太原城市总体规划 2020年常住人口控制360万。

    3. 公司动态跟踪

    中华企业重大资产重组方案获上海国资委同意;北京城建竞得三亚海坡片区2地块以及顺义区平各庄村B地块土地一级开发实施主体资格;金融街获取北京丰台区周庄子村旧村改造地块;新城控股竞得常州一宗土地使用权;华侨城A以 50.26 亿元竞得津西青两宗地;泰禾集团15亿收购福州三江口旅游综合体二期,受让郑州中盟文化80%股权和河南润天置业100%股权;中南建设签署宁波大学科学技术学院迁建工程PPP项目协议。

    4. 板块行情回顾

    板块表现方面,SW房地产指数上涨2.0%,沪深300指数上涨3.0%,相对收益为-1%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第5位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:华鑫股份、万科A、京能置业、丰华股份、合肥城建,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为东华实业、银润投资、万方发展、绿景控股、九龙山。