2017年地产行业半年度策略报告:配置价值提升,精选价值成长

资金面持续收紧,行业整体依旧无虞。美国加息及国内金融去杠杆背景下,上半年行业资金面持续偏紧。2017 年5月全国首套房按揭利率平均达4.73%,连续五个月攀升,个人按揭贷款更是单月同比下降9.6%,为近三年以来首次单月增速为负。在全年销售额增长4.6%、投资增长5.5%,销售回款率80%,仅考虑银行和信托融资的极端假设下,行业下半年将呈现现金净流出状态。但考虑到期初仅A股上市房企在手现金达8534亿,短期行业整体资金面仍无虞。同时从招保万金2017年前五月拿地金额/销售金额来看,均较2016年全年有不同程度下滑,拿地支出的收缩亦为下半年赢取更多的资金腾挪空间。

    销售下半年承压,预计增长1.2%。受三四线城市销售靓丽数据支撑,1-5月全国销售面积同比上涨14.3%,下半年随着基数抬升及调控影响深化,同时按揭利率抬升和信贷收紧将购房者购买力形成制约,预计销售表现将逐步承压。考虑到上半年三四线城市表现优于我们此前预期,我们将全年销售面积增速判断由此前的同比下降4.5%上调至同比上升1.2%。从销售金额来看,一季度按揭贷款余额仍保持35.7%的高增速。在银行成本端利率抬升背景下,按照全年25%的个贷余额增速测算,可支撑2017年新房销售额12.3亿,同比增长4.6%。

    投资温和增长,预计上涨5.5%。地产投资主要包括土地购置费用和施工建安支出,受原材料上涨和土地购房费支撑,1-5月地产投资同比增长8.8%。下半年尽管PPI增速回落但全年仍将维持正增长,同时三四线开工加速以及核心城市加大供地均会对开工、投资形成支撑,土地购置费受2016年地价款延迟支付和供地加大的提振仍会维持较高水平。在单位建安增长3%、新开工增长3%、土地购置费增长3%的中性假设下,预计全年地产投资同比增长5.5%。

    投资建议:站在目前时点,我们认为下半年主流房企投资机会主要来自于比价效应下,行业配置价值的提升。2017年上半年,尤其是自4月份国内经济短周期见顶以来,抱团家电、白酒、银行和保险逐步成为市场共识,上证50指数持续创2016年以来新高。比价效应下,低估值、低持仓、具备业绩支撑的绩优地产配置价值正逐步提升,依旧维持行业“强于大市”评级。个股方面,甄选兼具价值成长绩优股,建议关注以下主线:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:万科、金地、保利;2)优质资源型成长天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华侨城、华夏等。

    风险提示:1)基本面及业绩大幅恶化风险;2)市场风格切换风险。