房地产行业深度报告:城市群,新需求生长的力量

全国因城施策,分化继续。今年前四月,一线、二线和三线城市房地产销售额占全国的比例分别为13.0%、20.7%和66.3%。受四限政策影响,今年前四月,一线城市商品房销售面积同比降27.9%。二线城市商品房销售面积增速高位回落至今年4月份的-22.1%。三线城市去库存政策受益,其商品房销售面积增速升至今年4月份40.2%,但库存去化周期仍处于相对高位。因城施策将带来开发商二八分化。今年1-5月,TOP20开发商商品房销售面积占比升至31.5%。

    都市圈(城市群)的概念和不同发展阶段。综合海内外的城市发展理论,我们认为,总体上城市发展经历了:小村镇、小城镇、城市、现代化大城市、大都市、城市群、巨大城市带。随着都市圈发展和金融等高端服务业向核心城市集聚,后期都市圈溢出效应会逐步显现。例如,发展后期,日本东京都周边和美国纽约周边城市群的经济、人口和房产增幅要高于核心城市和全国水平。

    我国三大城市群和19大城市群发展阶段不同。发展相对成熟的长三角、珠三角,一二线城市周边的三线城市经济和人口增速较高,相应地其地产销售增速也较高。2011年6月,《全国主体功能区规划》正式公布。该规划将我国国土空间分为:优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发区域。2016年3月,《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(草案)》提出19大城市群。其中,国际级城市群4个、国家级城市群6个、区域级城市群9个。

    我国三大城市群发展空间和19大城市群住宅需求空间测算。假设未来我国人均GDP和地均GDP达到美日城市群的一半水平,则可以知道未来我国长三角、珠三角和京津冀的平均GDP增长空间分别是1.19万亿美元、1.13万亿美元和1.66万亿美元。我们将未来城市群住宅总需求划分为迁移人口带来的首次购房需求、改善性购房需求、拆迁棚改释放的购房需求。本报告经过测算,得到未来五年我国19大城市群住宅需求合计为58.8亿平(折合每年约11.8亿平)。

    投资建议:1)低点加杠杆企业;2)高点融资企业。因城施策带来的城市“四六分化”、开发商“二八分化”,行业集中度将更快提升。继续推荐招商蛇口、华侨城A、保利地产、华夏幸福、新城控股、蓝光发展、金融街、滨江集团、中国国贸、阳光城。风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。