保利地产:一主两翼起飞,央企整合迎大机遇

城市群发展成型,形成以广州、北京、上海为核心,以周边城市协同发展的城市群格局。至2016 年末,公司拥有在建、拟建项目361 个,待开发面积6344 万平方米,可满足公司未来2-3 年的开发需要,其中一、二线城市待开发面积占比约为68%,项目储备丰富且质地优良,为公司的持续发展奠定坚实基础。16 年新开工面积2039 万方(+45.4%),竣工面积1462 万方(+4.1%),在建面积5708 万方(+13.5%)。

    公司将加大两翼业务发展力度,构建2(商业、住宅)+4(学校、医院、产业、政府)发展业态。金融业务以开发类基金为核心,形成信保基金(16 年末累计管理规模达600亿元,实现净利润4 亿)、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式,力争2020 年末基金管理规模达1000 亿;发展小额贷款(16 年末业务规模达4.93 亿元)、产业投资(参与滴滴出行、粤高速A 定增、粤港证券等战略投资)等相关金融业务。消费服务以物业服务、健康养老和社区商业为重点,物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序,截止16 年末在管物业面积超1 亿方;养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体,锁定成都、广州15 家养老试点机构,培育养老生态圈。

    预收账款锁定全年业绩,净负债率降至2010 年以来最低水平。毛利率29%(同比降4.2 个百分点,由于结算项目结构影响,未来有修复可能),净利率8%(同比降2 个百分点)。截止16 年末,预收账款1555 亿元,锁定17 年全年业绩;三费费率5.2%(同比降0.4 个百分点)。净负债率同比降30 个百分点至55%,达2010 年以来最低水平。销售回笼金额2041 亿元,回笼率达97%。有息负债综合成本仅为4.69%,不15 年持平。

    行业龙头持续受益集中度提升,盈利模式资源优势。作为地产主业央企龙头,公司将受益78 家非地产主业央企整合退出,资源获取能力强,外延并购机会多。公司加大两翼业务发展力度,构建2(商业、住宅)+4(学校、医院、产业、政府)发展业态,目标在十三五末期销售金额超5 千亿。公司核心湾区城市拥有1600 万方土地储备,湾区第二圈土储580 万方,深度布局广东省各线城市,将持续受益轨道交通网络建设完善后城市群的快速推进。RNAV21 元/股,预计17-19 年营业收入三年CAGR25%;17-19年EPS1.30/1.71/2.17 元,三年CAGR27.5%,对应PE7/6/4 倍,6 个月目标价14.5元,对应17 年PE11 倍,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:销售低于预期,市场波动风险,板块布局不及预期。