金融街:借北京首都功能落地,开启价值发现之旅

投资要点:

    商务地产龙头,依托北京金融街的资源和品牌优势,通过房地产开发和产业打造独特的“金融街模式”。北京金融街已成为全球最富吸引力的投资目的地和资本集散地,最具世界影响力的金融中心。加速模式复制,“商务地产不住宅开发“双轮驱动,保持商务地产开发运营控股公司龙头。

    开发和持有双轮驱动,业绩再上台阶。16年快开发销售实现8成多增长,归母净利润28.04亿元,同比增24.5%,业绩再上台阶。预收账款187.93亿+118.07%,锁定17年结算业绩。融资渠道拓宽,资金成本、负债率及风险大幅下降。16年底各类融资总额505亿元,综合融资成本仅5.5%,绝大部分期限为5年及以上年限,将很好地抵御资金成本可能上升带来的风险。经营活动现金流大幅增加,负债率有效降低,偿债能力无忧。17年打通ABS融资通道,成功融资66.5亿元,未来大量优质物业变现通道打开。一二线开发资源丰厚,建面超800万平,17年投资200-240亿元拓展核心城市及其周边优质资源。16年自持物业面积和租金收入高增长25.97%达97万方,其中北京金融街区域内出租物业占50%以上(3-5年内自持物业将翻番200万平)。16年物业营收12.5亿元,同比增35%,预计3-5年后该部分利润将超过20亿元/年,调控中稳定器作用凸显。

    催化因素不断。1、北京城市功能将落地,西城区内物业价值随环境配套改善价值不断提升,区内单位腾退也将带来存量改造升级机会。2、负责西城区国有资产整合、融资、投资和管理平台的金融街资本运营中心控股公司,有望带来资源整合机会做大做强公司。3、把握机遇参与京津冀建设,负责京津合作示范园区(武清)26.5平方公里的开发建设。在雄安新区不北京市错位发展中商务地产开发经营优势突出。

    公司价值严重被低估。1、RNAV估值。可结算规划建面878万平(权益761万平),货值超过3000亿元将带来的盈利及自持物业盈利折现后,公司价值921亿元,RNAV30.82元/股。2、持有物业估值。当前持有物业及3-5年将形成的物业将达到200万平,其中北京120万平,上海等地80万平。考虑核心城市核心地段物业的稀缺性,租金价格呈上行趋势,物业价值也将逐年增长,估算持有物业价值将接近1000亿元。3、盈利预测。据公司在手开发项目和自持物业盈利贡献,以及年新增持有物业增值,测算2017-2019年EPS1.15/1.36/1.62元,对应当前股价PE10X、9X、7X。合理股价:当前公司市值358亿元,只有RNAV的38%,对应未来持有物业价值和未来公司盈利高增长,公司股价仍有很大的价值回归空间,未来6个月目标价15.6元,对应RNAV0.5折,17年15倍PE,给予“强烈推荐”评级。

    风险提示:国家经济金融环境恶化至公司商务地产及开发遇瓶颈、行业调控过度至销售经营不达预期等。