阳光城:高弹性高成长高负债,闽系房企爱拼才会赢之典型

高弹性高成长高负债闽系房企,信用评级上调AA+助力融资。

    截至2017Q1,公司总资产1569.3亿元,归母所有者权益133.4亿元,总股本40.5亿股;归母净利润同比增70%,销售金额同比增106.9%;扣预收后资产负债率84.9%,净负债率为316.49%;2017年6月大公资信上调公司评级至AA+,利于公司后续拓宽融资渠道及控制融资成本。

    土储丰富,并购加码降低拿地成本、扩充优质项目储备。

    公司坚持“3+1+X”(长三角+京津冀+珠三角+大福建+战略城市)区域战略,截至2016年末土储计容建面2285.2万平方米;2017Q1新增土储计容建面577万平方米,占销售面积比例596.7%。

    2016年拓展项目中并购占比85%为主要拿地方式,并购拿地成本仅1495元/平方米,远低于公开招拍挂的11013元/平方米,未来结算毛利率有望受益于低成本拿地而进一步上升;2017年并购继续加码,收购上海君御豪庭、北京君山别墅等优质项目资源,收购物产中大资产包完善成都、武汉等长江沿线潜力城市布局;5月与天堂硅谷签订协议,拟成立100亿元房地产基金为后续并购提供资金支持。

    房地产+教育+金融协同布局,影视小镇强强联合开辟新增长点。

    公司不断完善教育(幼教+教育并购基金)与金融(房地产基金+保险+资管)业务布局,与房地产主业协同发展。2017年5月,公司与阳光控股、北京电影学院签署战略合作协议,计划启动10个以上影视小镇项目,整合资源、优势互补,展开影视全产业链合作,开拓新的营收增长点。

    12个月目标价6.4元,首次覆盖增持评级。

    预测2017/2018/2019营收分别为284亿元/340亿元/384亿元,归母净利润分别为18.27亿元/24.07亿元/28.57亿元,EPS分别为0.45元/0.59元/0.71元;综合考虑给予相对估值2017年14倍PE,12个月目标价6.4元,首次覆盖增持评级。

    风险提示。

    项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;房地产行业融资全面收紧公司资金链持续紧张以致出现断裂风险