房地产5月报:投资增速拐点已现,按揭到位资金骤降

2017年1-5月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长9.5%和8.8%,分别较上月回落1.6个百分点和回落0.5个百分点;销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6%,分别较上月回落1.4个百分点和回落1.5个百分点。销售方面,单月销售增速小幅反弹至10.2%,主要受到同比基数影响,累计增速继续下行。投资方面,单月投资增速为7.3%,较上月收窄2.3个百分点,累计投资增速拐点已如期出现,主要由于销售回款下降导致房企到位资金加速下滑,按揭贷款增速首次由正转负同比下降9.6%,因而降低了房企新开工动力,新开工增速已连续两个月回落叠加购地面积首次转负印证拐点出现。我们认为在目前流动性收缩和行政调控升级的背景下,银行面临负债成本上升,有主动缩减房贷业务的动力,居民购买力的下降和房企现金流的压力将最终通过价格引发市场预期面的反转,楼市周期性调整无法避免,而本轮投资周期的高点或已出现。我们在行业销售同比高位下滑且流动性风险加剧的背景下,维持板块中立评级,主要推荐:1)资源型全国龙头房企:华侨城、招商蛇口、保利地产等;2)区域主题及龙头:华夏幸福、华发股份、首开股份等;3)优质转型股超跌反弹:嘉宝集团、三湘印象、冠城大通、天保基建等。

    支撑评级的要点

    1-5月,全国房地产开发投资额同比增长8.8%,较1-4月回落0.5个百分点;商品房新开工面积同比上升9.5%,较1-4月回落1.6个百分点;施工面积同比上升3.1%,增速较1-4月回落0.03个百分点;土地购置面积同比上升5.3%。5月单月投资增速为7.3%,较上月收窄2.3个百分点,累计投资增速拐点已如期出现,主要由于销售回款下降导致房企到位资金加速下滑,降低了房企新开工的动力;5月单月新开工增速为5.2%,较上月收窄4.9个百分点,已连续两个月回落,叠加5月土地购置面积增速也首次转负同比下滑1.4%,印证投资增速拐点出现。

    1-5月的商品房销售面积为54,820万平方米,同比上升14.3%;销售额为43,632亿元,同比上升18.6%;较上月回落1.5个百分点;销售均价为7,959元/平米,同比上升3.8%,较上月回落0.1个百分点。单月销售增速小幅反弹至10.2%,较上月扩大2.5个百分点,主要受到同比基数影响:去年同期一线城市的调控效应逐渐显现造成2季度基数回落,直到9月再创新高。从30城市销量数据来看,一二线城市5月同比降幅达到38%,累计降幅35%;三四线城市5月增速达到19%,累计增速24%,较上月略收窄。随着近期表外融资监管升级引发市场资金成本全线上涨,未来商业银行有主动收缩风险收益比较低的房贷业务的趋势,导致需求购买力下降,预计未来销量增速仍将持续收窄。

    1-5月,房地产开发企业合计资金来源为58,989亿元,同比上升9.9%,较1-4月回落1.6个百分点;其中国内贷款累计增速为17.4%,扩大0.4个百分点,其他资金累计增速为16.7%,收窄4.6个百分点。5月单月国内贷款增速大幅收窄至19.3%,而按揭贷款来源增速更是首次由正转负,同比下降9.6%,体现目前管理层行政监管与金融机构主动去杠杆的叠加结果。从4月数据来看,居民长期按揭贷款占比40%较30%的目标仍有空间,预计未来按揭贷款来源增速仍将继续下滑,加剧企业财务压力,部分负债率较高的二线房企风险也将随之上升。