非银行业:房地产信托业务加强监管点评

事件:近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》。文件显示:违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务。“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权,是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

    点评:

    严监管是当前金融监管的基调,从银行到保险、证券以及基金均有加强监管的政策出台。自股灾以来,尤其是去年下半年以来,金融监管进入政策指导密集期,从二级市场行为到各金融业态常规业务,今年重点有“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理(银监办〔2017〕46号,以下简称“46号文”)、资金池、通道业务、以及进行了一次系统化的体检和矫正,本次信托现场检查也是这套系统化监管思路的延伸。

    继房地产企业发行公司债、银行信贷、资管计划、海外发债等融资手段被限之后,房企融资需求对信托依赖度攀升。去年10月地产调控以来,房地产融资全面收紧,包括严控境内发债,银行方面收紧开发贷,债券融资、私募基金融资也被收紧。近期,有消息称,监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文。一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元,是去年同期的近四倍。自去年四季度起,房地产行业债券融资开始收紧,公司债方面,2017年以来没有一家A股上市房企发债。在这样的背景下,房地产信托业务迅速升温,从2016年二季度快速放量,2016年增加1418亿,余额1.43万亿;今年截至目前已增长逾1000亿。

    本次监管的重心在于“拿地融资业务”。在房地产商拿地环节,由于不满足“四三二”条件公司至少要有30%的自有资金,融资方至少有2级或以上的资质),所以信托公司往往通过明股实债的产品结构设计规避监管。从性质方面来看,意在防止通过信托融资拿地,归属于房地产调控政策体系框架下;对于信托而言,一部分用于拿地的房地产信托业务受影响,但房地产融资全面收紧,房地产信托业务整体仍然有机会。