北京城建:首都资源得天独厚,棚改第一股初显锋芒

1. 背靠国之巨匠,资源得天独厚:北京城建集团唯一地产上市平台,集团拥有六大产业、完整覆盖地产产业链,北京市属建筑企业排名第一。地产业务上,集团提供项目资源、资质门槛、资金、技术、团队等支持;在股权投资上,集团提供优质标的。

    2. 结算量价齐升,业绩增长提速换挡:预收账款同增41.6%至135.5亿,业绩保障系数由110%上升至121%。2015年下半年以后的销售逐步进入结算期,已售配建房已集中结算,未来2年结算有望量价齐升,带动营收、毛利双增长。

    3. 布局前瞻,土地增值红利显著:1)土储量足质优,深耕北京拓展潜力二三线:权益未结建面278.8万平,权益可结算货值808.8亿;其中北京分别占比50.4%、75.1%。按2016年营收111.6亿、前5年复合增长17.2%计,当前货值保障5.1年业绩。2)布局前瞻,2015年拿下通州台湖地块,计容建面17.7万平,货值106亿;2016年拿下东城望坛棚改,计容建面80万平,可自持物业价值156.9亿。随着通州建设加速、北京城市功能调整优化落实可期,公司资源股属性凸显,土地增值红利显著。

    4.“棚改+一级土地开发”,业绩和项目储备双重利好:北京棚改第一股、重要的一级土地开发商,背靠城建集团有巨大项目优势。在手一级开发3个项目,棚改4个项目,两个维度获益:1)直接开发利润。一级土地开发5.8亿,未来2年释放;棚改96.9亿,2018年开始快速释放(望坛模式推进顺利,快速复制可期)。2)非市场化拿地突破土地瓶颈。一级开发一二级联动,潜在土储131.3万平、货值273.4亿元。棚改方面:国有土地项目一次性招标,可自持14.5万平,价值171.3亿元,集体土地项目一二级联动,潜在土储140.6万平,货值730.2亿元。

    5.投资能力优秀,投资回报丰厚:股权投资额15.2亿,溢价率413.2%,账面浮盈42.4亿;投资收益保持稳定增长,2016年3.5亿,占税前利润16.7%。巨额浮盈和稳定增长的分红收益,体现公司优秀的投资能力,公司将继续推进股权投资。

    盈利预测与估值:NAV高折价,EPS有望快速增长

    预计2017-2019年EPS分别为1.27、1.77和3.13,对应当前股价PE分别为11X、8X和4X。受益结算结构优化、可结算资源增加和棚改项目利润集中释放,公司EPS有望迎来快速增长。公司每股NAV26元,当前股价折价44.3%,高折价奠定高安全边际,随着棚改利润释放、配建项目结算占比降低,折价率有望降低。首次覆盖,给予公司“强烈推荐”评级。

    风险提示:

    北京市场超预期回落;房地产政策超预期收紧;公司业绩不及预期;棚改项目推进不及预期;一二级联动不及预期。