房地产行业:业绩稳健,关注基本面变化

投资要点

    2016年及2017年一季度板块整体业绩表现稳健,房企账面也相对健康,高预收预计能保障年内业绩;不过我们仍要提醒,在目前严调控与紧货币的背景下,需紧密关注房地产基本面的变化,暂维持板块同步大市-A评级,2017年建议精选个股,把握确定性业绩及转型有效率的企业。

    2016收入利润增速双升,2017Q1结算放缓:2016年,123家A股上市房企共实现营收15113亿元,同比增长29.3%,归母净利润1281亿元,同比增长37.3%。2017年一季度,房企实现营收2361亿元,同比增长7.1%,实现净利润209亿元,同比增长33.3%。销售快速增长、费用率改善共同推升2016年业绩,2017年结算节奏略有放缓,不过毛利率的改善仍支撑了利润的表现。综合来看,上市房企2016年及2017年净利率分别为8.5%、8.8%,呈现稳步回升的态势。

    销售高增,后续基数垫高:2016年上市地产公司销售回款18210亿元,同比增加39.7%,2017年一季度为4291亿元,同比增加26.9%,整体仍维持在较高水平。不过2017年房地产市场的严调控仍在持续,尤其是3月份以来环京津冀、长三角及珠三角等周边城市限贩政策进一步严厉,市场销售的增长速度有所放缓,并且去年二季度后基数逐渐垫高,也将不利二全年增速表现,需警惕年内基本面拐点出现的可能。

    集中度逐渐提升:我们粗略的通过各年度房企的销售回款统计了行业前20的集中度,尽管目前仍然只有15%,但我们可以看到其逐步回升的趋势正愈来愈明显。此外,投资方面,上市房地产企业2016/2017年购买商品及接受劳务支付的现金分半同比增加21.8%/14.2%,进好于2015年的负增长,显示随着销售回款的出色表现以及房企融资的多元化,房企尤其是龙头企业的投资力度也在增加;并且主流上市房企目前投资扩张意愿仍较高(一季度全行业投资增速为9.1%),这也将进一步提升房企的销售集中度。

    预收保障年内业绩:从资产负债表来看,2016年末,上市地产企业预收款达到13121亿元,同比增加34.2%;2017年一季度这规模再次增长37.3%至15038亿元,预收款的增加将为未来地产企业的结算业绩增长提供保障;此外,2016年末上市地产企业资产负债率77.6%,较2015年提升0.7个百分点,不过主要来自于地产销售的回款,扣除预收后的有效负债率约为55.7%,较2015年回落0.8个百分点,猜测是上市房企通过多样化融资(股权融资、永续债等)降低了实际资产负债比例,2017年一季度这样的趋势同样在延续。

    投资建议:从上市房企2016年和2017年的整体表现来看,连续30%以上的业绩增速的确表现出色,但正如我们此前的月报所提示,“戒急用忍、行稳致进”,靓丽数据的背后仍需保持一份谨慎。择股方面,我们精选个股,把握确定性业绩及转型有效率的企业,建议从三条主线关注,第一,鉴于行业整体集中度提升的趋势,我们推荐万科A(000002.SZ),同时建议关注估值较低的保利地产