天房发展:天津市龙头开发商,销售良好,2017年业绩有望改善

公司2016年收入下滑,业绩亏损,但是销售增长较快,符合预期。公司实现营业收入35.3亿元,同比下降7.1%。归属于上市公司股东的净利润为-3.77亿元。公司及控股子公司实现合同销售金额114.80亿元,完成了发展战略规划期内“销售金额超百亿”的战略目标,同比增长425.6%;实现合同销售面积65.4万平方米,同比增长415.7%。销售商品、供劳务收到现金83.0亿,同比增幅265.9%。公司2017年一季度业绩有所改善,营收9.7亿元,同比增长64.4%;实现归母净利润0.5亿元,同比增长1531.3%。

    主要结算项目价格增长缓慢和三费大幅增长拖累公司业绩。公司2016结算项目仍以位于天津市外环线以外的津南区双港新家园的新科园、新盈庄园项目和东丽区华明新家园的天欣锦园项目为主。上述项目所处区域及周边整体房地产供应较多,项目销售价格提升幅度有限。同时公司2016年融资较多,财务费用3.9亿(同比增长142.4%),公司也加大了对低毛利高库存项目的销售力度,使得销售费用上升较快(3.0亿,同比增长114.3%)。

    随着低毛利项目逐渐结算完成,我们预计2017、2018年毛利率会有所上升。

    房产销售良好,2016年异地扩张迅速。公司2016年销售金额首超百亿,销售均价17554元/平米,与2015年基本持平。公司2016年取得新增土地储备计容规划建筑面积为61.7万平方米,同比增长134.9%。其中权益面积为42.42万平方米,苏州项目两个,计容建筑面积50.4万平,拿地均价13354元/平米。2017年一季度又以42.4亿元的价格获取天津市两个地块,补库存态度坚决。

    预收账款充足,负债率上升较快。公司2017年一季度预收账款74.0亿,同比增长了373.0%。

    充足的预收账款一定程度上保障了今年的业绩会有所改善。公司目前发行在外的债券共计64亿元,2017-2019年每年的债券利息支出约为4.6亿元,财务负担较重。2017年一季度公司剔除预收账款的真实资产负债率为79.7%,较去年一季度提升了3.9个百分点,在行业内处于较高水平(剔除预收账款后的资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款))。

    天津房地产开发龙头企业,实力雄厚。公司是天津市最大的房地产开发上市企业,区域竞争优势明显,具备较强的项目获取能力和资源整合能力。大股东天房集团是天津市最大的房企,具备全产业链竞争优势,政府资源雄厚。

    盈利预测与投资评级:下调盈利预测,维持中性评级。公司扎根天津区域,受益于天津区域房地产市场向好,并积极向苏州进行扩张,今年有望扭亏。由于房地产调控政策影响,预计公司未来销售增速会趋于稳定,我们下调盈利预测。2017-2019年归属于母公司的净利润1.1亿元/1.6亿元/2.6亿元,对应EPS:0.10元/0.15元/0.23元(原预计17-18年归属于母公司的净利润2.68亿元/6.84亿元,对应EPS:0.24/0.62元),维持中性评级。