阳光城:估值低廉,建议“买入”

销售高增长、市占率持续提升,并购拿地积极、成本降低据CRIC统计,2016年公司实现销售额487亿元,同比增长62%;2017年1季度实现销售额155亿元,同比大增107%,全年高增长可期;市占率持续提升,4年间升幅约52%。

    扩张积极,并购为主、招拍挂为辅,获地成本降低:①公司坚持“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局,2016年在上述区域共获25个项目,计容建面977.8万平方米,同比增长210%,拿地金额281.2亿元,同比增长109%,拿地面积增幅显著高于拿地金额增幅,获地成本大幅降低;②2016年通过并购获地计容建面835.9万平方米,同比大增644%,而同期招拍挂获地计容建面仅141.9万平方米,同比下降30%,并购成为公司拿地主要方式;③土储丰富,截至2016年末,公司在“3+1+X”区域的土地储备为2285.2万平米,为将来持续经营奠定基础;④据CREIS统计,公司前4月新增规划建面102万平方米,成交价款29亿元,居全行业46位,拿地依旧积极。

    大股东增持、证金长期持股均表明对公司发展信心大股东增持彰显公司发展信心:4月15日,公司公告控股股东阳光集团自2017年5月2日起在12个月内拟通过信托计划在二级市场增持公司股份不低于8100万股,累计增持比例不超过公司总股本的2%,并承诺在增持实施期间及法定期限内不减持所持有的公司股份。

    公司得到证金认可:从十大股东列表可推断出,证金公司于2015年3季度期间买入公司股票8147万股,占最新总股本的2.01%,其后持股数量至今未发生变化,由于2015年3季度期间公司股价持续下跌,期间均价为6.54元/股,预计证金的持股成本仍高于目前股价,我们认为证金长期持股的举动是对公司发展的认可。

    收购物产中大资产包完善长江沿线布局公司1月20日公告重大资产购买报告书(草案)(修订稿),拟以13.51亿元现金收购物产中大旗下15家公司组成的股权资产包,合计土地使用权面积约145万平方米,标的公司持有的物业主要分布在杭州、成都、武汉、南昌等长江沿线城市,现已渐成规模和体系,通过收购可增加公司在长江沿线城市的布局,进一步实施“3+1+X”战略。

    财务有改善空间,业绩锁定性极佳截至1季度末,公司剔除预收款后的资产负债率为84.9%,较2016年末上升3.3个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1倍,短期偿债能力较好;净负债率为316.5%,较2016年末上升59.7个百分点;预收款为285.37亿元,在扣除1季度营收后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的110%。

    PS、PB、PE均低,“买入”评级以最新市值、2016年销售额、2016年净资产、不少于3家券商预测的2017年wind一致预期EPS均值计算,公司PS仅0.45X,在我们跟踪的主流传统地产A股处于最低位置;PB为1.65X,在52个地产股排行第16;2017年动态PE为11X,在52个地产股排行第12,估值较低廉,预计17/18年EPS为0.49/0.62元,对应PE为11/8.7X,给予“买入”评级。

    风险若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。