房地产行业-对近期各部委领导人讲话的点评:利率缓上,楼市缓变

事件:近期金融风险中,领导层普遍认为地产风险尚在可控范围内

    整体来看,可以分为三大类:1)从运行机制的变化。再提长效机制,提法略有变化,改为“形成”,之前为“研究”,反映出进展比上一次提及时有推进;2)从居民部门加杠杆的变化。楼继伟称家庭杠杆率在50%,去杠杆进程不应该太快,郭树清称居民部门总体杠杆率不高,但增速需要引起重视;3)从金融去杠杆影响到房地产的变化。金融去杠杆的结果是利率上行,同时要严防银行资金违规进入房地产,也就意味着对房地产的贷款利率还将上行。如果从不同部委的表态来看,1)周小川代表的央行认为给居民放房贷,最终的去向是房地产产业链,因此并不是打压房贷的表态。2)郭树清代表的银监会,认为居民存量杠杆可控,但新增贷款速度较快,需要关注。

    两个度:防范系统性金融风险,但也要去风险

    去风险的过程也可能出现系统性金融风险,例如杠杆去太快。这次提到金融风险时,是把防范系统性金融风险放在最重要位置上的,同时还要去风险,因此我们可以认为,这是要在相对长期的时间段内,逐步的去除金融风险,动作要轻,幅度要缓。此前我们一再强调,今年类似于2013年,会过度到钱荒,但量级不同,目前的情况基本就反映了这个意思。和2013年的不同,当时出现了违约,而这一次将会更加平缓。

    未来是去货币乘数和增加基础货币相结合,利率上行速度变缓

    当前基础货币投放在没有降准和出口之后变得增长缓慢,而M2增速依然保持两位数的增长,所以超发货币全部依赖于提高货币乘数。考虑到不动产作为抵押物,可以较快的提高货币乘数,因此,当前要去杠杆就势必会影响到不动产,传导路径就是去杠杆引发钱荒,进而推动利率大幅上行,再传导到资产价格。这是会直接引起系统性金融风险的办法,因此,通过去杠杆和增加基础货币相结合的方式可能会是更好的做法。最终的结果是,利率还是会因去杠杆而上行(或者说,利率上行才能去杠杆,利率下行才会加杠杆),但上行速度放缓。

    对当前影响不大,Q4会进入开发商主动推盘时间,会有板块反弹机会

    当前开发商手头资金充裕,且Q1销售良好,但趋势下滑,不排除在Q3进入负增长,考虑到融资的困难性,我们预计相比于2016年通过大量的筹资现金流来补充资金,接下来会更多的采用经营性现金流来补充资金,也就意味着推盘会增加,而目前依然有较多的惜售现象。由于短期开发商资金过于充足,因此需要供地增加来消耗开发商资金、利率上行来增加开发商推盘意愿,我们预计需要1个季度以上的时间,届时,销售会因推盘出现第二春,带来板块整体机会。当前,则以反弹为主,关注招商蛇口、金融街、北京城建,同时关注深华发A、华业资本、栖霞建设。

    风险提示:货币超预期收紧。