金融街:雄踞核心区,资产重估可期

股利分红优厚,险资持续增持。2016年分红政策每10股分红4元,与2015年保持一致,分红率为42.5%,高于行业平均30%。2016年,安邦集团继续增持4.98%,所持比例已达29.98%,接近第一大股东金融街集团33.19%的股权。

    深耕京城,自持物业占据核心地段,盈利持续提升。公司房产开发项目未结算面积达878万方,货值2240.9亿元。其中北京共11个项目,货值占比32%,商业地产开发项目以及自持物业集中在北京西城区核心地段,受北京核心区价值重估的预期影响,升值潜力较大。2016年自持面积增加14.7万方,贡献营收18.9亿元,同比增长27.8%,实现息税前利润约10亿元,同比增长44%,营收与息税前利润均创新高。2016年拿地谨慎,在重庆、广州两地通过公开市场、兼并收购等方式,以较低价格获取50万方的规划面积,体现公司具备前瞻性的拿地能力。

    业绩稳健回升,财务指标向好。2016年实现销售收入276亿元,同比增长67%,其中商业地产实现收入123亿元,同比增长73%,住宅地产实现收入153亿元,同比增长94%。资产负债率为72.4%,高于63%的行业平均水平。EBITDA利息保障倍数为6.0,同比增长27.8%,货币资金持有量为133.4亿,远高于短期有息负债37.5亿,长、短期偿债能力较强。

    估值与盈利预测:公司房地产主业长期战略布局一二线核心城市,土地储备资源优质,高企的预收账款以及良好的品牌口碑将带动未来业绩高增长。我们预计公司2017至2019年可实现净利润31.2亿、35.7亿、42.8亿,对应EPS分别为1.0元、1.2元、1.4元。参考可比公司估值,我们给予公司2017年12.4倍PE,对应股价19.7元,通过RNAV测算给予公司合理股价20.3元,较当前股价折价36.4%。

    风险提示:房地产政策风险,商业地产价格波动风险