招商房地产周观点&高频追踪报告:遵循逆向投资朴素逻辑,认清基本面调整中段现实

(1)为什么热点过后,地产股票指数怎么上去怎么下来?为什么区域主题股票分化明显?为什么根据一些“花式逻辑”参与难有收益?是政府对待雄安防止股票炒作的表诉吗?以上问题的背后是行业基本面的大背景和流动性环境。强调雄安未来仍存在不断的可能性,但短期而言主题炒作已帮助部分地产股提前完成估值修复

    (2)基本面分歧仍在,证明行业股票指数仍未完成寻底。在三四线销量和价格深入人心的春季,市场一片乐观,而我们强调扩散效应尾部,在数周前地产指数顶部,也即春季补涨行情末端对行业股票指数转谨慎,目前看三四线已明显转弱(全国三四线1季度销量同比为26%,而1-2月累计同比约为36%,表明3月当月同比较1-2月累计同比已明显转弱),上月土地成交与供应背离,是否需求转让需注意观察;前期认为三四线是新一轮周期开始的声音仍存在,证明分歧仍在,分歧就意味着指数还没有完成寻底

    地方去库存手段(包括棚改货币化补贴升级)叠加中周期行业复苏带来的销量复苏早已从15年开始逐渐体现,节后三四线关注度提高主要因价格上涨(库销比触及16个月价格变化红线),同比数据仍在回落趋势中。本轮销量“扩散爆发”顺序:一线(15M7-M8)、强二线为主(16M3-M4)、弱二线及强三四线(2016M8-M9、17M1-M3),中周期行业改善加大了三四线城市的扩散现象,但从小周期变化来讲,行业仍位于调整区间,目前大致在调整中段位置,地产股难有指数性超额收益

    (3)强调“逆向投资逻辑”仍是上半年选股主线,花式逻辑站在投资角度不可取。地产股票指数基本上怎样起来怎么下去,反映的背后就是花式逻辑仅是炒作的指引,极短线参与者可以参考,但站在股票分析师的角度从“投资”2字出发,要在左侧布局才有超额收益。我们从去年二季度开始一直强调在当前基本面环境下,地产股应该遵循逆向投资逻辑,再次强调雄安和湾区概念敢重仓持有的投资者几乎满足逆向投资逻辑的思路:也即高折价被低估的具有安全边际的地产股票(水泥股也是一致的),去年amc概念下的信达地产,6-8月的保险举牌行情都遵循这一朴素逻辑,我们能在这3次机会左侧强调响应蓝筹白马的几乎也因坚持了这个逻辑,未来一个季度仍然有效

    (4)流动性的2个角度值得重视,对于周期股意义同样重要。a.基本面进入调整期后,短期影响地产板块的主要因素(流动性)并未出现改善。前期我们提示短期流动性主导地产指数,短期观测CDs变化,似乎难以看到权益市场流动性出现边际改善。b.开发商资金链指数。开发商资金链指数自16年4季度以来持续在收紧,截止今年3月份,资金链指数降至128%,为15年下半年以来首次跌破红线130%,对行业发生影响的同时,或将倒逼政府对融资端进行放松。

    (5)认清中周期复苏,强调小周期调整,“逆向投资逻辑”仍是上半年主要逻辑。强调行业小周期调整逻辑,维持2017年四季度左右行业见底判断(量先触底、价格还要滞后);中周期尚未走完(维持中周期走到2019年左右判断,即从2017年四季度往后还有第二个小周期),调整期前半段地产指数难有超额收益(16年-17年上半年),调整期后半段需重视地产及上下游行业系统性机会(17年3季度往后)。调整前半段(2016二季度至2017二季度)仍以“逆向投资”为选股主线,短期而言,两大区域主题(雄安和湾区)使得部分地产股估值修复提前完成,两大主题帮助下,地产指数上半年截止现在仍无超额收益