房地产周刊:区域题材高位回落,关注龙头估值修复

上周(2017/04/17-2017/04/23)40个重点城市新房合计成交环比下降12%,受高基数影响,4月日均新房、二手房成交面积同比降幅均较大,三四线城市表现较1季度有所降温,但同比仍居高位。上周京津冀和粤港澳等热门区域题材板块高位大幅杀跌,龙头概念股跌幅居前,但我们认为雄安新区战略定位带来的区域重估价值预期差明显,回调到位后仍具有一定的投资机会,尤其利好区域龙头的估值修复。另一方面,管理层近期积极出台新规规范银行委外业务,金融市场去杠杆脚步明显,市场整体流动性水平进入下行通道;同时,从3月房企到位资金的情况来看,开发贷款和按揭贷款的资金到位增速均出现明显回落,后续或对房地产行业上下游产生重大影响。在行业销售同比高位下滑且流动性风险加剧的背景下,我们对板块维持中立评级。在近期市场避险情绪蔓延下,受益于行业集中度提升的龙头房企有望获得估值修复的机会,主要推荐:1)资源型龙头房企:华侨城、招商蛇口、保利地产、金融街等;2)区域主题:华夏幸福、首开股份、华发股份等;3)优质转型:嘉宝集团、华业资本、冠城大通、天保基建等。

    支撑评级的要点

    板块行情:上周SW房地产指数下跌4.23%,沪深300指数下跌0.57%,相对收益为-3.67%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第19位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:金宇车城、东华实业、华侨城A、陆家嘴、华联控股。

    公司动态:深深房A与恒大重组协议的排他期和有效期延长至12月31日;万科A签约杭州地铁,合作开发余杭区轨道商办TOD物业;招商蛇口2017年1季度营收为69.4亿元,同比增长53.41%;泰禾集团17.9亿收购福建新华都60%股权,获白塘湾度假城项目;阳光城:6.14亿元竞得江苏启东宅地,溢价率高达372%;华夏幸福与华为签署战略合作,推动旗下产业新城发展

    政策新闻:央行公布1季度房地产贷款余额28.39万亿,同比增长26.1%;住建部表示今年新增分配公租房200万套,积极推进公租房货币化;北京1季度房地产新开工和竣工面积均同比下降超三成;成都新政严禁商业、办公类项目改变为居住用途;武汉出台房地产市场专项整治行动的实施方案;济南限购升级,本市户籍二套房首付提高至60%。

    行业数据:上周40个重点城市新房合计成交449万平米,环比下降12%;4月截至上周累计日均成交67万平米,环比3上月下降21.3%,较去年4月下降41%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:21.5%、-13.7%、-25.6%,北上广深环比变化分别为:112.5%、-0.4%、-0.4%、12.7%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为5.9个月,环比下降0.12个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积0万平米,环比下降100%;年初至今累计成交2.53亿平米,同比上升7.6%。