金融街:核心物业持续增值、受益首都功能升级

事件:1)公司公布2016年报,全年实现营业收入198.53亿元,同比增长27.55%;实现归属于上市公司净利润28.04亿元,同比增长24.46%;基本EPS元0.94,同比增加25.33%。根据2016利润分配预案,公司拟每10股现金派息4元(含税),现金分红总额11.96亿元,与上年持平,占归母净利润的比例42.63%。

    持续增持核心物业,开发和自持收益贡献各占半壁江山。2016年,公司地产开发业务结算收入175.21亿,同比增长25.10%(上年-32.6%),收入占比88.3%(上年90.0%);物业租赁板块收入同比增长35.01%(上年32.8%),收入占比6.3%(上年5.9%),公司租赁业务收入比重加大;1)投资物业增值贡献加大:公司公允价值变动收益达到21.61亿,占利润总额比例51.27%,主要由于存量投资性房地产的资产增值产生收益10.3亿元。未来利润结构中,预计自持物业与开发业务将各占一半。2)核心物业持续增持:报告期内,公司将北京金融街区域部分物业由自主经营变更为长期出租,同时增持上海的金融街海伦中心,自持物业面积有所增加。报告期内,公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有出租物业规划建面约77.6万方,同比增26%,其中北京西城区拥有53.3万方。

    可结算资源丰富,北京权益面积136万方。报告期内,公司实现销售签约面积142万方(+67%);实现销售签约金额276亿元(+84%),公司在北京、上海、广州、重庆、惠州的销售额同比分别增长47%、856%、346%、87%、124%。报告期末,公司拥有规划建筑面积约878万平方米的可结算资源,项目集中于北京、上海、广州等一线城市以及天津、重庆等区域中心城市的核心区域。2016年内,公司通过公开市场、兼并收购等方式在重庆、广州获取2个项目(规划建面约50多万方)。

    集团缓慢增持,股权结构稳定。1)集团预计缓慢增持:公司2月6日晚发布公告,称2016年11月30日至2017年2月6日期间,金融街集团累计增持公司股份1.07%,累计持股比例达到33.19%。根据公告,集团未来12个月仍将缓慢增持不超过2%,避免邀约收购义务。目前上市公司已经贡献了集团70-80%的利润,持续增持显示集团对公司的信心。2)安邦系持有公司29.98%的股权:而根据公司公告,目前安邦与金融街集团董事会拥有席位比例是2:4。安邦新派驻董事赵泽辉先生是安邦保险物业投资总监,具有20多年房地产相关工作经验,曾历任中远房地产董事会秘书、远洋地产副总经理等。我们认为安邦原有金融客户资源和资金规模的优势明显,投资公司是双方互补最好的方式,未来在资金来源及投资退出方面有大量合作空间。

    管理层新布局,未来管理升级可期。根据公司1月19日公告:1)原董事长刘世春调任金融街集团总经理:刘世春先生原是兼职董事长,本次调任后将分管集团包括教育和医疗等新兴产业的发展。2)新任董事长高靓(原公司总经理):高靓女士94年进入金融街,历任副总经理,资本运营中心常务副总经理,集团经理,公司经理,对包括房地产开发,持有经营、资本市场运作有丰富的经验。3)新任总经理吕洪斌:历任天津环球金融中心项目经理,天津公司副总经理,财务总经理,总部副总经理,广州,惠州公司董事长,有总部和子公司的综合管理经通州验。

    投资建议:公司持有性物业持续增值,业绩增长稳定,保持高分红率。中长期看随着北京市行政副中心迁往通州、非首都功能迁雄安,定义首都功能成为后续政策重点,公司东西城区储备丰富(权益未结算136万方+53.3万方自持物业),我们看好公司未来资产价值的持续重估,预计公司2017-2019年EPS为1.18、1.45和1.74,维持“买入-A”评级,6个月目标价17.7元。