首开股份:销售大增、业绩可期,京津冀核心标的

主要观点

    1. 毛利率下滑致业绩短暂下降,16年分红0.6元、践行高分红承诺公司16年实现营业收入298.8亿,同比增长26.5%,归母净利润19.0亿,同比下降8.7%,符合预期;基本每股收益0.58元;毛利率和净利率分别为33.9%和6.4%,较上年同期分别下降6.7和2.5个百分点;公司三项费用率费合计10.1%,较上年提升1.4个百分点;分地区来看,京内结算135亿元,同比增长11%,毛利率44.7%,京外结算163亿元,同比增长42%,毛利率24.8%;业绩下降源于:1)16年结算13-14年降价项目毛利率普遍偏低;2)京外项目结算较多拖累总体毛利率。但需要注意的是,公司后续毛利率回升的弹性较大。报告期末,资产负债率和净负债率分别为80%和142%。16年每10股分红6.0元,对应股息率高达4.6%。

    2. 16年销售631亿、同比增93%,预收款412亿元完全锁定17年业绩16年公司签约销售631亿元,同比增长93%,创历史新高、并排名全国第17名,全年去化率高达68%;销售面积297万平米,同比增长41%;销售均价21,252元/平米,同比增长36%,并且大幅高于结算均价15,394元/平米,表明毛利率有较大的改善空间;17年公司计划推盘900亿元,加上16年留存300亿元,全年可售1,200亿元,并且计划全年销售616亿元,同比下降2%,对应去化率51%,同时17年1季度公司已完成销售185亿元,占比达30%,预计全年大概率超去年的631亿元。此外,较快的签约销售增速也带动了预收款的大幅增加,16年末预收款项412亿,同比增长77%,分别可锁定17-18年地产结算收入的100%和6%。

    3. 北京土储之王、京津冀核心标的,积极拿地、新开工支撑销售快增长16年公司全年拿地306万平米,占比当年销售103%,拿地非常积极,此外公司正尝试棚改模式,目前已经拥有北京5个棚改项目,包括饮马井项目、建内项目、复内项目、顺义项目和丰台项目合计超100万平米。截至16年末,公司未竣工口径土地储备达1,972万平米,其中京内占比31%,京外占比69%,京内未结算口径建面510万平米,当属北京土储之王,随着京津冀政策推进,价值也将进一步提升。16年新开工172万平米,同比下降19%,竣工267万平米,同比增加24%;17年计划新开工401万平米,同比增长133%,提供充足可售资源,计划竣工296万平米,同比增长11%,叠加17年结算均价将有所上涨,今年结算收入高增长可期。

    4. 投资建议:销售大增、业绩可期,京津冀核心标的,维持强推评级首开股份作为北京龙头国资房企,拥有510万平米北京未结算资源,同时公司在北京国资房企整合中整合优势突出,中长期而言将打造公司京内存量和增量土地资源的优势,并是京津冀的核心标的;销售方面,公司2016年销售表现远超行业,全年销售631亿元,同比增长93%,而销售量价大增将预示着后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现等利好因素;近期大股东增持计划彰显了首开集团基于对公司的未来持续稳定发展的信心,也充分表明其对公司目前股价低估的观点。我们调整公司16-17年每股收益预期为1.07和1.51元,维持目标价16.85元,维持强烈推荐评级。

    5.风险提示:房地产市场销售弱于预期;跨区域经营风险。