嘉宝集团:顺势而生,初露锋芒
房地产基金:时势造英雄,发展潜力巨大
我们认为,中国的房地产大资管时代已经到来,持续看好主动管理型的房地产基金的未来发展空间。通过研究美国黑石和新加坡凯德,房地产基金发展的时代背景类似,一是无风险利率下行优质资产资产荒,二是金融工具特别是REITs发展连接资金和资产。同时,我们梳理了房地产基金的业务模式(募投管退)各项细节,并对其收入利润的驱动因素进行了详尽分析。
成长之道:透过凯德和黑石,看房地产基金核心竞争力
凯德创造了独树一帜的房地产基金“凯德模式”,PE+不动产运营+REITs,融合其优秀的不动产(特别是零售商场)运营管理能力以及强大的金融能力(新加坡第一个上市REITs),AUM规模五年CAGR超过50%,目前为460亿新元。黑石则是全能型房地产基金,资金平台(养老保险资金等长期信任)+资产平台(各类不动产业态专业运营管理能力输出)双轮驱动,发展最快的十年AUM规模CARG达到34%,目前为939亿美元。
顺势而生:国内房地产基金龙头初露锋芒
光大安石是中国光大控股旗下主动型房地产基金,国内规模最大、综合能力最强。拥有自有品牌“大融城”,依托股东金融资源和自身专业能力,打造中国版凯德模式(PE+不动产运营+类资产证券化),规模增长值得期待。
嘉宝集团:优质稀缺的房地产基金A股投资标的
嘉宝已现金收购光大安石51%股权,从17年开始并表;中国光大控股目前是第一大股东。嘉宝当前可售货值100亿元,现金流充沛,地产利润贡献稳定。预计公司17、18年EPS为0.77、0.95元,维持“买入”评级。
风险提示
房地产市场政策收紧影响公司地产销售。房地产基金业务受资金收紧影响扩张速度放缓。中国REITs和类资产证券化推进速度低于预期。