房地产行业:三四线城市强劲复苏,销售、拿地量价齐升

三四线量价齐升推动市场成交大幅超预期。全国1-2月份房地产市场成交大超市场预期,期内商品房销售面积同比增长25.1%,增速较16年全年提高了2.2pc;商品住宅销售面积同比增长23.7%,较16年提高了2.6pc。根据全国成交与60个主要城市成交数据(同比增长2.5%)存在的差异,估算出未监控的590余个三四线城市1-2月销售面积同比增速超过50%,反应普通三四线城市库存去化速度明显改善。分区域来看,非热点二三四线城市占比较高的中西部地区销售面积和金额均实现大幅增长,并且销售金额增速高于销售面积增速,表明了三四线城市正处于量价齐升的趋势中。

    看好三四线城市销售的可持续增长。1)两会定调去库存:今年政府工作报告定调相对温和,在继续维持房价稳定的同时,重点转向推进三四线城市去库存。我们判断去年末偏严的政策导向主要在于改变市场预期,目前热点城市的房价基本滞涨,调控政策已经取得明显成效,未来工作的重点还是回归至库存问题上。截止16年末,三四线线城市已开工库存19.6亿方,土地库存22.0亿方,总去化周期达到58.5个月,远超合理水平(24-36个月),去化压力较大。在整体库存水平未得到有效改善前,预计三四线城市房地产市场将维持比较宽松的政策环境。2)三四线购房需求有支撑:卫星三四线城市长期享受一线城市人口和投资需求溢出,普通三四线城市依靠户籍改革和信贷倾斜下内生的改善性需求以及外来的居住需求增长,落后三四线城市的需求有棚改货币化安置托底。在去库存大环境下,三四线城市需求是有较强支撑的。

    房地产投资呈现复苏迹象。1)投资、新开工保持相对高水平增长:2017年1-2月房地产投资和新开工延续了之前的反弹趋势,增速虽然较去年12月小幅回落,但仍保持在较高水平。值得注意的是,1-2月住宅新开工面积增速与住宅销售面积增速之间的差距缩小至8.9pc,为本轮周期最低水平,反应出市场对于未来销售持比较乐观的态度。近期三四线城市存量土地和停工项目的大规模开工也可以印证这一点。2)三四线城市土地市场由量缩价升转向量价齐升。1-2月全国土地购置面积增速提高9.6pc,成交价款增速回落7.2pc,主要因为土地投资中三四线城市占比明显提高,导致均价结构性下降。100城数据显示,17年1-2月三四线城市楼面价增速回落,而成交面积同比增长49%,为2013年5月以来最高水平,这表明了三线城市土地市场热度正在由去年的点逐渐蔓延至面,越来越多三线城市的去化预期被市场接受。

    到位资金增速回落,房企融资承压,销售回款重要性提升。1)到位资金增速回落:1-2月房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,增速分别较去年12月和全年增速回落8.2pc、9.6pc。2)房企融资承压:1-2月到位资金中融资金额占比52.1%,为历年来最低,反应当前资金监管影响较大。随着国内融资门槛不断提高,海外市场化融资有重新回归主流地位的趋势,1月40个典型房企海外直接融资占比升至37%,看好港股房企海外融资优势。3)销售回款重要性提升:16年的热销使得房企存货水平明显下降,今年补库存压力较大,对于资金的需求较高。而目前融资收紧的态势大概率伴随整体下行周期,因此销售回款的重要性将会逐渐凸显,利好重点布局三四线的房企。

    投资建议:两会定调相对温和,去库存将是下阶段的工作重点,因此预计三四线城市将维持1-2年宽松的政策环境,看好其销售的可持续增长。今年可售资源重点位于三四线城市的房企拥有更高的销售增长弹性,良好的资金面也将为其于补库存周期的土地资源获取提供有力支持,推荐关注碧桂园(2007.HK)、雅居乐集团(3383.HK)、旭辉控股集团(0884.HK)。