9城楼市新政点评:调控升级、限购扩围,短期干预争取长效空间
政策回顾
2017年3月13日至19日一周之内,9座城市先后实施或者升级行政调控措施。其中北京重启认房又认贷,并对企业购买的商品住房作出限制;广州社保3年变5年并执行认房又认贷;石家庄、青岛、长沙要求非本地户籍提供社保或个税证明;南京扩大限购范围;郑州修正补缴社保规定;保定宣布主城区限购,并提高于套房公积金贷款首付比例;赣州市成为江西限购第二城。
政策点评
1-2月行业数据表现超预期,热点城市一二手市场分化加大,区域过热风险亟待缓解。统计局数据显示2017年1-2月份全国商品房销售面积和销售额分别同比增长25.10%和26.00%,对比2016全年(+22.50%和+34.80%)以及我们重点覆盖的31个大中城市(成交面积同比-40%),在前期同比高基数下呈现出量增价稳的趋势。此外2月份全国70大中城市中一二三线城市新建住宅价格指数环比涨幅分别扩大0.1、0.2、0.1pct,行业存在景气度过热的阶段性风险,“稳”和“控”的调控基调下有必要通过短期行政措施进行市场降温。
新一轮调控措施的升级依然聚焦成交强势反弹的热点一二线城市以及部分区域过热的三四线城市。热点一二线城市一二手住宅价格表现差异加大(一二线城市二手房价格指数环比涨幅分别扩大0.4、0.1pct)的原因在于行政措施对开发商直接干预作用较强,高价供给减少造成需求向存量市场挤压,而二手房以个体为主的交易行为进一步反映市场成交的预期。此外,15-16年资产价格过快上涨对改善性需求的购买力提供支撑,一卖一买式的连锁交易具有天然的放大效应,进一步提升市场成交热度。一二手市场的分化和需求的被动挤压同样为此次调控升级的主要原因。
一线城市调控尺度升级,量价水平回归需求较强。新一轮密集政策依然聚焦行政措施,在上一轮调控的基础上提升限购、限贷力度,扩大限购限贷版图,提高于套房认定标准,缩短贷款年限。一线城市中北京、广州向深圳和上海看齐,实施认房认贷的二套房认定标准,其中广州市政策升级较为温和,北京市堪称史上最严,二套房首付比例全面提升10%,并缩短贷款年限至25年。参照北京市认房认贷的历史调控(2010年2月至8月,新建住宅销售面积累计同比由+40.20%大幅下降至-48.00%),以及深圳、上海在上一轮调控中启动认房认贷的调控效果(2016年11月至2017年2月上海市新建住宅销售面积累计同比由+0.50%降至-37.10%;2016年10月-12月深圳市新建住宅销售面积累计同比由-4.80%降至-11.70%),预计广州量价水平温和回调,北京市在高位水平回归需求较为突出,成交价格存在3-6个月的滞后显现期,回落空间预计在5-10%区间。二三线城市限购扩围,市场成交曲线预期趋缓。在南京、郑州等二线城市中,调控升级主要是对此前调控政策的修正和强化,旨在抑制近期成交反弹的势头,并未新增调控手段。其他三四线城市依然处于限购限贷的1.0阶段,重点在于抑制非本地户籍的投资性需求,总体态度较为温和。延续以价格为硬约束的调控体系之下,不排除价格反弹以及区域市场过热的地区调控尺度向一线城市看齐,未来短期的总体量价水平依然以“稳”和“控”为主。短期市场预期收紧,去杠杆进程提速,为长效机制建立创造时间和空间。此轮调控的直接影响来看,一线城市认房认贷的全面落地将对改善型需求构成较强的抑制,市场成交量价水平短期内将做出明显的回应。二三线城市预计在政策缓冲空间中平稳运行,量价曲线趋缓。从间接影响来看,统计局数据显示1-2月份西部城市商品房销售面积和销售额分别以36.2%和49.5%的同比增幅领先中部(33.0%和44.1%)和东部(15.9%和15.7%)地区,区域热点和需求扩散以及供需结构改善下价格上涨预期强势的部分中西部中心城市以及三大经济圈(尤其是京津冀地区)周边预期提前透支的三四线城市限购版图有望继续扩大。
据不完全统计,两会前后时点的19天之内17城先后启动或者加码调控措施。从宏观角度来看,新一轮调控传递出管理层维护房地产市场和社会稳定,去杠杆需求提升以及产业结构平衡不能进一步恶化的担忧。数据显示2月份居民户新增中长期贷款3804亿元,同比增长109.01%,占中长期贷款的比重较1月提升9.45个百分点至38.73%,依然处于高位水平。我们认为政策利率的上浮以及限购限贷对居民端中长期贷款的直接限制将加速去杠杆的进程,降低系统性金融风险。但是助推产业结构调整,遏制不动产价格向实体经济成本传导等长期目标依然有待于金融、财税和行业体制变革等长效机制的建立。调控周期内通过行政措施延缓需求,为供需结构的缓解以及长效机制的建立创造时间和空间依然为当前的必要和有效选择。政策预期扰动明显,建议关注三四线核心城市区域龙头以及商业地产开发运营商。短期内调控政策的密集出台将对房地产板块构成一定的扰动,对布局主流一二线城市的传统住宅开发商业绩预期影响明显。此前房地产板块相对沪深300超额收益连续4周为正。上周房地产板块超额收益为0.51个百分点,板块热点围绕非热点城市的龙头房企。我们认为三四线城市楼市的行情依然具有一定的可持续性,但是目前还不能分辨三四线城市成交回暖的分化情况,而且调控政策密集出台之后对三四线预期的引导也将起到较强的作用。行业中期机会的性质依然为部分区域的结构性机会,而非三四线城市的普涨行情。建议关注中西部核心城市群以及非限购地区的区域龙头公司,中天城投、金科股份等;避险情绪下拥有核心区位、运营成熟、现金流稳定的商业地产公司,调控周期内有望凭借稳健的财务结构和租金回报展现相对较强的抗周期能力,建议关注拥有稀缺商业资产的陆家嘴、中国国贸等。