房地产行业周报:调控再次加码,将库存去化到底

本周我们统计的49个重点城市整体成交数据环比变化+8%,同比变化-23%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+4%/+18%/-1%。或者更进一步讲,有统计的这些城市数据难以反映全国三四线整体状况。我们认为中期资产向三四线配置的大的趋势下,未来一年多三四线中期繁荣相对确定。

    行政调控实际上利好三四线上行趋势的延续。3月17、18日北京、石家庄、广州、郑州、长沙先后出台新一轮限购、限贷政策。3月19日,国务院副总理张高丽在中国发展高层论坛上表示,我们要着力推进供给制结构性改革,推动“三去一降一补”取得实质性进展。坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存。其实这些政策都是资产挤向三四线的持续动作。通过进一步挤出核心一二线城市需求,用银行按揭向三四线城市引导,从而将三四线去库存。我们一直强调,影响房地产基本面最重要的因素是货币政策,刺破地产泡沫仅有一种途径:以打压房价为最终目标的货币政策持续大收紧!此次调控升级是缓不是转,不改大周期向上逻辑。具体逻辑详见我们去年国庆调控点评《是缓不是转,十一调控点评》。

    三四线基本面上行趋势不改。本轮三四线城市房地产中期繁荣逻辑是:在房地产大周期上行背景下,政府强烈意愿将三四线城市库存去化到底,并通过商业银行调节按揭贷款配置,从而引导居民资产配置向三四线倾斜带来未来一年以上的中期繁荣。在当前时间点,将库存去化到底是政府的最佳选择。去库存没有完毕,政府意愿不会转变,目前政策难以转变,三四线基本面上行趋势难以转变。具体逻辑详见我们上周发布的《系列深度四:三四线中期确定性繁荣》。

    本周我们统计的49个重点城市整体成交数据环比变化+8%,同比变化-23%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+4%/+18%/-1%;一/二/三线城市同比分别变化-22%/-19%/-27%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-4%/+9%/+4%/-33%,北、上、广、深同比变化-3%/-37%/+33%/-85%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化+19%,同比变化-11%。库存方面,本周统计的19城市库存去化周期为7.8个月,环比变化+0.0个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.0/-0.1/+0.2个月。

    投资建议:政策是缓不是转,核心城市调控加严利好三四线去库存!政府必然将去库存进行到底,三四线中期繁荣确立。持续推荐新城控股、保利地产、华夏幸福、荣盛发展、世联行、招商蛇口、新湖中宝、北京城建!同时推荐港股地产股,碧桂园、中国奥园!以及地产产业链下游家电股,主要推荐华帝股份。

    风险提示:货币政策大幅收紧。