帮您“降噪”跟踪房地产月度全数据:股票补涨3因素其2发生变化、配置上仍以蓝筹白马优先
行业最新变化及展望:
1.基本面维度:(1)招商房地产供需关系口径:房地产对经济的传导持续体现,经济产出缺口今年总计四次出现收窄(供需关系改善),已充分体现经济底部特征,供给侧改革使得这种传导滞后(压制了地产上下游的预期),未来经济弹性可期;地产行业供需关系持续改善,先行指标销量已企稳回调,房价也已触顶回落,17年上半年属于小周期下行阶段,但中周期改善未完成,重申这一波中周期顶部在2019年左右;上下游对房地产复苏持续性谨慎,来源于供给侧改革的预期管理,我们认为,对需求复苏的低估导致前期房地产上下游改善并不持续,这种对需求的低估给未来1个季度的房地产上下游带来的弹性;上下游的这种行情是一个“补课”行情,简单说,首先,要看到前期在供给侧改革背景和需求低估的双重影响下,地产上下游的机会被低估,其次,房地产供需关系大概率于17年上半年见顶,上下游“补课”之后也将滞后跟随平稳调整,等待17年4季度往后的下一个小周期机会(2) 传统口径:[销量]1-2月累计同比+25.1%(↑ +13.3 PCT),1-2月季调同比+19.9%(↓ -3.7PCT);[新开工]1-2月累计同比+10.4%(↓ -2.1 PCT),1-2月季调同比+8.3%(↓ -2.7 PCT);[房地产投资]1-2月累计同比+8.9% (↓ -2.2 PCT),1-2月季调同比+7.6%( ↓ -0.7 PCT );[资金来源]1-2月累计同比+7.0%(↓ -9.5 PCT),1-2月季调同比+7.5%( ↓ -5.0 PCT)。
(注:累计同比是相对16M12当月同比变化,季调同比是相对16M12当月季调同比变化)销量1-2月全国销量累计同比增速受益三四线发力短期有所反弹,但仍在下行通道中。17年1-2月销量累计同比短期冲高(热点扩散致三四线销量超预期)后仍将回落,改下行斜率(三四线扩散余波仍将局部蔓延且三四线去库存仍是主基调,斜率趋缓)。
不改下行趋势:1)近三轮热点城市扩散,每轮扩散时的上限销量增速在逐步降低,16M3-M4(强二线为主,本轮小周期顶点)-->16M8-M9(弱二线和强三线为主)-->17M1-M2(弱三四线为主);2)16年3月往后较高的基数(全局和三四线都是),叠加当前政府对热点三四线“哪里冒头打哪里”的调控方式,三四线增速冲高后仍将回落,拉长看,下行趋势并不变。
投资增速继续下行但仍在相对高位,或为全年高点附近。新开工增速继续回调,但住宅部分同比增速有所回升,这主要受一二线和部分热点三四线城市补库存影响。投资增速继续下行(对销量边际转弱的滞后反应),但仍在相对高位,其因有三:1)10Y国债名义利率虽上升较快,但实际利率上升缓慢,资金成本端压力不是很大;2)房价预期未大幅逆转;3)开发商资金链仍相对宽裕。
另外,三四线热点扩散余波继续蔓延和库存去化周期不断下降(降至低位将补积极库存),对投资起到一定“托底”作用,全年投资增速或超3%。
资金来源增速继续下行;但开发商资金链有所收紧但仍相对宽裕。具体来看,国内贷款增速因低基数原因有较明显回升,但随着低基数窗口期的过去,其同比增速将再次回落;自筹资金增速显著回调反映股权类债券类融资受限制(证监会再融资新政出台等);销售回款中定金及预付款项仍继续回调但调整幅度较小(受部分三四线量价齐升所致),个人按揭项则继续滞后回调,调整幅度相对明显。
开发商资金链指数自16年4季度以来持续在收紧,但截止今年2月份,资金链指数(为135%)依旧在相对高位,地产开发商资金链仍相对宽裕。
2. 流动性维度:2月招商货币活化指数(M1-M2口径):6.94(↓ -1.6);(活定期口径,1月):9.29( ↓ -0.44 )货币活化指数自16年3季度起持续回调,房价作为滞后指标,同比数据(70城房价)也于17年1月冲顶回落。但分城市等级看,一线城市最先回落(16M9),二线略后(16M11),三四线(截至1月)仍在滞后回升,逐渐寻顶。
配置建议:关于行业,我们近几周的周报反复强调,春季行情下的地产股有补涨需求,主要的原因还是三点(1)今年以来,地产指数在周期股中涨幅排名倒数第一,有个位数百分比估值修复空间(目前逐渐接近修复中枢)(2)三四线短期表现高于市场此前预期(3)行业进入存量时代叠加消费升级加速行业“从分散到集中”(具体见16年年度策略),利好排名靠前开发商。
变化:往后看,前述3因素中前2个因素发生变化(1)估值修复接近修复中枢(该轮春季行情主导因素是对未来基本面向上的预期,而流动性水平较去年10月后并无好转,春季行情后,流动性将主导行业短期市场)(2)节后销量反弹季节效应平均维系5周左右,目前接近或开始结束,高频周度数据三四线开始出现转向端倪,政策也在继续“打地鼠”的游戏我们预计,三四线未来的调整将表现为斜率平缓,原因有2:(1)三四线城市上涨的轮动层级较多,每次20%左右城市上涨,使得面临的政策的调控表现为哪里冒头打哪里,难以见到去年10月的密集政策出台效应(2)总量绝对库存虽有下降,但仍保持高位,区域去库存需求仍在,这里我们需要强调一下,近期有主流宏观用时点的库存去化周期数据简单推倒三四线只能卖多久有待商榷,我们反复强调过,库销比这个指标分子分母是同时变化的,只适合用来静态比较。
配置组合:
在前述背景下,地产股将表现为分化加大,也即蓝筹白马的持续内部超额收益(行业小周期调整阶段,全局销量和价格降幅不大,龙头公司通过提升市占率仍能保持销售规模稳定增长)。而指数层面的更好机会需等到下半年,我们维持小周期今年4季度左右见底判断,而融资端态度的变化也是一个观察变量(近期债类融资有部分放松迹象,但边际上的放松或需等到行业资金链指标下滑至130/100的水平,目前135/100),此外,市场参与者从去年的产业和保险变为二级市场资金主导,也即从重视资产价值变为资产价值和业绩并重,需重视销售具备持续增长潜力的中等规模公司,组合(部分标的因进入投行名单而暂时调出组合):价值型标的,请回溯我们16年度策略报告中:“从分散到集中”提法,首选业绩展望稳定增长的蓝筹地产股,尤其是受益于市场份额集中/战略积极/国央企改革【侨城/保利】,国企改革关注沪深渝云等热点地区;白马成长型标的,首选【新城/华发/首开】,这三家公司估值有优势,业绩有保障,且具备规模增长潜力;高折价标的,【北辰】等新经济是长牛沃土,长租领域关注【世联】,物流关注【南山/东百】;多元化转型,大健康领域关注【苏宁】,房地产基金关注【嘉宝】(短期博弈因素重要性上升)。