中航地产:部分地产资产剥离,期待转型加速

利润率下降、跌价准备大增致净利下降。16年营收63.23亿元(+14.57%),归母净利1.61亿元(-59.77%),净利主要来自投资收益(处置股权和出售物业)、物管规模增长。各主营业务中地产开发业务营收37.96亿元(占比60.0%)、毛利9.78亿元(占比76.6%),物管业务营收22.92亿元(占比36.3%)、毛利2.32亿元(占比18.2%)。毛利率20.2%(-4.0个pc)、净利率2.6%(-4.7个pc)均大幅下降,其中销售费用率5.1%(+1.4个pc)、龙岩、新疆项目计提存货跌价准备1.39亿元(是15年的104倍)、物管毛利率10.1%(-3.4个pc)。

    地产销售完成计划,项目出清逐步转型。公司16年销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),完成16年既定计划。截至16年末公司预收款25亿元,在建未结转建面合计约208万方,权益口径147.3万方,货值约130亿元,另有储备土地占地面积约67万方,计容建面近160万方,预计货值约75亿元。

    置出部分地产开发资产,聚焦物业资管业务。16年下半年完成重大资产重组,主营业务集中至物业资管业务,顺利完成战略转型升级。地产开发资产出让所获现金全数支持转型,保证充足的流动性。未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,预期在集团支持下,有望较快实现转型目标。

    物管营收高增长,机构类业务不断。16年物业资管业务营收22.9亿元(+29%),新签合同超5亿元。截至16年末公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目391个,管理面积达4568万方。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司围绕机构类物业资管业务的拓展得以发展。快速增长的管理规模、持续良好的盈利能力、稳固升值的客户资源共促公司荣获16年中国物业服务“百强企业”、中国物业服务特色企业--机构物业集成服务商,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。

    商业地产初具规模,探索轻资产模式。集中打造“九方购物中心”核心品牌,自2011年累计已有6家购物中心开业运营,总营业面积超过68 万方。与赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。

    最新RNAV8.46元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A股上市平台,16年物业资管业务已有较好基础,预计将持续获得集团支持实现较快转型。估算各业务价值约65亿元:年开发业务净利约2.25亿元,对应行业20xPE市值约45亿元;年物管业务净利约0.60亿元,对应行业25xPE市值约15亿元;年建筑业务净利0.1亿元,对应行业20xPE市值约2亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价。“推荐”评级。

    风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。