嘉宝集团:地产股的华丽转型

事件:我们前期发布公司深度报告《光大安石领航,点燃地产金融雄心》,坚定看好公司收购房地产基金龙头光大安石51%股权后,打造覆盖全产业链的金融地产投资平台。近期,公司股价持续强势,市场对房地产基金关注度显著提升,我们再次重申对公司及行业前景坚定看好。

    投资要点:

    光大安石迎来发展机遇,管理规模高成长性+投资收益靓丽推动业绩高增长:1)光大安石为国内领军房地产基金管理公司,截至16年6月末累计管理规模700+亿元人民币,拥有顶级的房地产资产管理团队、成熟的运营体系,同时依托于股东光大集团+上市平台嘉宝集团,具备浓厚的金融基因,在融资、投资、管理、退出各环节竞争优势鲜明。2)房地产基金公司盈利模式为管理费(通常为管理规模的1.5%)+超额投资收益分成(通常为20%),管理规模高成长性带来稳定的管理费收入,同时运营、增值能力带动投资收益分成高弹性,因此优秀的房地产基金公司业绩想象空间巨大。

    嘉宝集团与光大安石全面协同,向轻重并举的全产业链地产金融投资平台转型升级:1)公司自2015年以来便积极探索轻资产发展模式,与光大控股、光大安石的战略合作不断深化,在房地产资产管理、基金设立、资产支持专项计划等业务领域取得突破。公司先后出资光翎、光彬、光渝、首誉光控资管计划等项目,在资金、土地、项目开发等层面协同显著,同时光大安石输出投融资能力、投后管理及资产运作能力等,显著提升项目综合收益率。2)传统房地产业务方面,公司土地储备及项目投资开发均聚焦于上海嘉定及昆山地区,受益于区域房价坚挺,未来传统开发业务业绩将维持稳定。

    房企杠杆融资受限利好纯股权型基金,REITs推出预期渐强,行业机遇来临:1)2016年下半年以来,地产融资收紧,银行贷款、发债、ABS等融资渠道不同程度受限,此前基金业协会发文限制私募资管计划以委托贷款、名股实债等方式投资于房价上涨过快热点城市普通住宅项目,杠杆融资受限,纯股权型基金有望发挥融资功能,获取优质项目能力提升。2)REITs推出预期强化,近期首单银行间公募REITs(兴业皖新阅嘉)推出,且基金业协会、中国REITs联盟等机构亦表示将大力支持发展公募REITs,标准REITs有望破冰。

    投资建议:

    公司作为A股稀缺性房地产基金标的,由传统房地产商华丽转型地产金融,短期依托光大安石管理规模高成长性+投资收益分成推动业绩增长,中长期随着REITs发展,房地产资产证券化空间广阔,公司有望充分受益。坚定看好公司发展前景,维持公司“买入”评级。

    风险提示:1)新业务拓展不力;2)房地产基金行业前景低于预期。