华夏幸福:京津冀一体化推动,产业新城模式领先,招商能力整合升级

投资要点:

    京津冀一体化进程加快,助力公司园区发展。公司所主导的产业新城模式起步于京津冀城市带,累计布局20城,完成战略卡位。2016年半年度公司在以上京南城市园区累计新增签约入园企业143家,新增投资额337亿元,公司已经在京津冀地带形成规模效应及区域优势,园区产业围绕“高科技及高端制造产业”的主题进行布局。受此影响,华夏幸福特有的产业发展服务业务将在未来签约投资逐渐落地后获得收入增长。

    积极拓展长江经济带,进军珠三角,目标三年百城。公司16年度内共签署9份正式合作协议,累计签约委托面积617平方公里,并签署数十份产业新城合作备忘录。公司新签署项目及备忘录是以长江经济带为主,共计在长江经济带上布局十余座产业新城,力求发挥集群优势。值得注意的是,广东省江门高新区项目的签署标志着公司踏入珠三角区域,全国范围布局进一步完善。

    产业新城之“闭环生态”:公司前期全资投入基础设施建设、土地整理等业务,并且负责对入园企业的招商引资,政府在工程完成后进行返还结算。开发中期公司可以通过较低价格拿地来进行园区配套开发,并且由政府结算园区内新增落地投资额的45%作为产业服务收入,形成营收双支柱。公司预售房款增长迅速,2016年突破1000亿元,提前锁定未来业绩。

    优质招商,政企双赢:公司整合全球产业资源,形成了“全球技术-华夏加速-中国创造”的产业孵化战略,并投资成立“空间家”企业选址大数据平台,综合招商能力业内领先。华夏幸福模式带动了园区区域经济发展及税收收入,园区地块飞速升值,公司从政府方获得高额产业服务利润,实现互利双赢。

    公司销售突破1000亿大关,营业收入增速相对放缓。2016年前三季度华夏幸福公司地产销售持续火爆,累计销售额达898亿元,同比增长93%,16年全年业绩突破1000亿;三季度累计销售面积731万平方米,同比增长58%,销售均价受北京地块业务影响同比上升。前三季度归母净利润为47亿元,已经与去年全年持平,同比增长23%,营收结构明显改善投资评级与建议:首次覆盖,给予增持评级,目标价28.78元。我们预计公司2016-2018年实现营业收入486亿元、590亿元、723亿元,营业收入增速为:26.86%/21.37%/22.46%。

    预计2016-2018年实现归母净利润67/79/96亿元,净利润增速39.92%/18.24%/20.81%,对应EPS分别为2.27元、2.69元、3.25元。按照可比公司相对估值法给予公司17年10.7倍PE,对应目标28.78元,现在股价25.55元,给予增持评级,RNAV测算结果23.61元,由于RNAV未考虑未来拿地对股价的增厚且未包括公司的土地整理、基础设施建设业务,作为安全边际参考。