新城控股公司2016年报点评:优质土储双驱动,多元发展高增长

事件:公司24日公布2016年报:全年实现营业收入279.7亿,同比增长18.67%;实现归属于上市公司股东净利润30.2亿,同比增长64.42%;EPS1.36,同比增长17.24%。

    融资困局破茧,激励机制创新。公司是国内首家B转A股民营房企,吸收合并完成后:1)公司彻底解决江苏新城与其控股股东之间的同业竞争问题;2)突破B股融资窘境,破茧重生;3)公司2016年11月首期限制性股票激励计划已经实施完成,授予价格为6.90元/股。其中解锁条件为2016-2018年净利润达到25亿、35亿、50亿,同比增长36%、40%、43%,其中2016年完成目标的126%。

    双轮驱动,探索轻资产模式。公司坚持住宅和商业双轮驱动,全年实现营业收入279.7亿(+18.67%),其中物业出售权益结算金额270.5亿(结算均价约为9849元/平方米),出租收入贡献约4.4亿元,2016年公司按公允价值计量的持有物业对公司贡献利润5.82亿,其中公司通过对青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体REITs产品(贡献利润1184万),拓展商业地产退出变现的渠道。

    销售量价齐升,三四线城市贡献增长。公司2016年全年销售面积575.00万(含合营项目101万方),增长48.76%(前值+25.0%);销售金额650.6亿(含合营项目170.85亿),增长103.76%(前值+30.3%),销售均价11315元/平方米,增长22.61%。按照CRIC排名,公司2016年销售金额增速跑赢行业平均40%的增幅,排名全国第15位,排名提升6位。由于预收款大幅增加,公司期末货币资金134亿元(+107.15%)。公司三四线城销售金额比例增加,我们统计公司2016年一二线与三四线的销售金额分别增长85%和123%,二者比例为45%:55%(2015年为50%:50%)。

    加大“1+3”布局,全年销售预超850亿。公司2016年全年新增土地储备共40幅,总建筑面积1424.22万平方米(住宅1060.97万方,商业地产363.25万方),新增权益可租售面积1056万方(权益地价363亿),同比增长125%。其中位于一二线和三四线城市分别为534万方和522万方。公司储备初步完成了“1+3”战略布局。截至2016年末,公司房地产项目权益面积3015万方,公司(59个子项目)在建面积为1307.36万方(含合营项目),优质土储为17年销售提供基础,预计今年将突破850亿大关。

    投资建议:公司土储优质,激励得当,积极探索轻资产模式,实现业务双轮驱动,我们看好公司后续业绩表现,预计公司2017-2019EPS为1.84、2.35、2.63元,对应PE倍数为7.9X、6.2X和5.5X,对应目标价20.1元,首次覆盖,给予买入-A评级。

    风险提示:地产市场风险爆发、四季度调控大幅影响销售。