东百集团:落子东莞,珠三角区域布局进一步完善

核心观点:

    落子东莞,珠三角区域布局进一步完善

    17年2月22日晚,公司公告称拟以3007万元收购广州刚添100%股权,同时向广州刚添提供3971万元借款用于收购东莞五矿电工61%股权,整个交易完成后,公司将间接拥有东莞沙田镇物流仓储项目100%股权,项目建筑面积约7万方,物流团队的拿地能力再次验证,同时考虑到之前已经落地的佛山、肇庆项目,公司珠三角布局网络更加完善,区域优势或将进一步强化。

    东莞项目地理位置优越,租金回报率有望在8.5%

    东莞沙田镇项目地理位置优越,地处广深半小时经济圈,在广深物流仓储供应明显不足的背景下,东莞项目将充分享受广深地区高标仓储的需求溢出效应,未来项目出租率及租金有保障。目前项目周边可比高标仓储租金约1.2元/天/平,按照这一租金进行计算,项目运营稳定后租金回报率达8.5%,按照5.5%的退出资本化率,无杠杆的情况下,项目平均售价约6608元/平,售后平均净利润约2562元/平。假设在1:3的资金杠杆下,IRR高达76%。

    预计16-18年EPS分别为0.11/0.41/0.96元,维持“买入”评级

    公司16年正式切入物流地产,目前,已经落地6个项目,项目建面合计77万方,网络化布局初现,尤其是东莞项目落地,再次强化了公司在珠三角区域的优势。此外,在前端引入产业基金、后端通过基金持有实现退出的背景下,公司物流地产开发的资金闭环将打通,有望实现轻资产、高周转的运营模式。预计公司16-18年EPS为0.11/0.41/0.96元,对应PE分别为76.9/21.1/8.9,维持“买入”评级。

    风险提示

    公司物流地产项目获取不及预期;公司项目招商存在不确定性;团队的运营管控能力有待进一步验证;公司物流地产项目后端退出存在不确定性。