滨江集团事件点评:“轻”、“盈”之举,滨江之风情

公司于日前发布公告,将公司持有的滨江物业10%股权转让给控股股东滨江控股,交易价格为3.046亿元,公司将获得约2.58亿元的投资收益。

    主要观点:

    1.出售标的物后,公司将更专注于地产开发业务。

    截止2016年末,滨江物业员工计3151人,占上市公司员工总数的78.52%。标的公司转让后,有利于上市公司精简人员,使公司更专注于地产开发业务。同时,标的公司是公司房地产开发项目和代建项目的主要物业管理公司,公司转让滨江物业后,其新增项目有望扩大物业供应商选择范围,使业务受益于更有竞争力的物业服务。

    此次出售滨江物业的交易价格为3.046亿元,公司将获得约2.58亿元的投资收益,将显著增厚2017年公司利润总额。值得关注的是,公司将物业公司“独立”出来或只是高效率、精团队运营的第一步,未来随着物业公司的不断发展和成熟,有望实现独立上市。

    2.大股东持续增持显信心。

    公司于2016年3月份完成定增,发行价格为6.76元/股,在当前股价下,大股东从2016年1月开始持续增持,1-6月间增持超过2800万股,增持均价约为6.9元/股,一方面对公司的股价形成了巨大的支撑作用,另一方面彰显了大股东对公司经营持续向好的信心。

    3、销售额创历史新高。

    2016年,是公司实现规模化进程效应显著的一年,一方面公司三点一面战略逐步落实,另一方面受益于行业小周期的行情销售额再创历史新高。据中指院统计数据显示,公司2016年销售额为330亿元,再创历史新高,公司近5年复合增长率高达24.6%。

    据克而瑞数据显示,公司2016年全年销售额330亿元,在全国房地产企业销量排行榜上排名第42位,成功跻身300-500亿第三梯队。我们认为,公司目前正处于深耕区域,拓展全国步伐的过程中,在未来大概率实现规模的继续扩张,进一步享受市场集中度提升的行业机遇。

    4、土地储备集中于一、二线城市。

    截止2016年底,公司通过股权投资和招拍挂方式实现新增土地储备141.48万方,计221.32亿元,是公司新增土地储备数量最多的一年。从项目城市布局的情况来看,一二线城市占比约82%。

    在杭州本地拿地金额为178亿元,获取土地储备92.86万方。公司在上海通过股权投资、代建等方式已经获取了多个项目,总计货值约400亿,同时,公司在代建项目中选择优质项目进行股权投资,可同时获得代建+股权投资收益,预期将显著增厚公司业绩。

    结论:

    公司目前项目货值约1000亿,足以支撑未来2-3年的开发体量,未来随着上海、深圳等城市布局项目开始贡献,公司业绩增长将更加稳定,同时,受益于公司“代建+股权投资”模式与其他机构合作开发项目,预期公司的盈利能力有望显著提升。

    公司作为杭州地产的龙头企业,以其高端物业开发能力知名于行业。随着公司规模化进程拉开,拓展上海、深圳等一线城市大都市,看好公司“三点一面”的城市布局战略,看好公司“招拍挂拿地+参与旧改”的获取土地储备的途径。我们预计公司2016-2018年营业收入分别为159.69亿元、197.5亿元和239.83亿元,EPS分别为0.49/0.61/0.75元,对应PE分别为15.19/12.07/9.85倍,维持公司“强烈推荐”评级。