金融街:禀赋好、险资爱,维持“买入”评级

销售大增,行业地位回升,扩张步伐稳健。

    公司2016年销售额286.6亿元排名第58位(数据源自新浪乐居),是自2013年以来的首次回升,据此,销售额将同比大增91%。销售增长原因——①住宅:借市场东风,通过优化策略、拓展渠道、盘活资源等措施加速去化;②商业:通过加强大客户定制、创新绿色智能产品、强化4C 服务实现销售快速增长。公司扩张思路理性、步伐稳健,在土地市场价格高涨的情况下,于2016年上半年以合理价格布局了重庆和广州项目。

    自持物业盈利迭创新高,利于平抑业绩波动。

    得益于自持物业结构不断优化、精细化管理水平持续提升,截至2016年3季度末,公司自持业务实现收入12.9亿元,同比增长34%;息税前利润8.1亿元,同比增长65%;息税前利润率62%,同比提高12个百分点。自持业务盈利持续提升意味着:①稳定增长的造血能力;②利于平抑房地产小周期变化带来的业绩波动。

    财务改善,业绩锁定性较好,估值低廉。

    截止3Q16,公司剔除预收账款后的资产负债率为69%,同比下降1.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力良好;净负债率为144%,较2015年末下降17.8个百分点。公司三季度末预收款为196亿元,在扣除wind 一致预期的2016年4季度营业收入后,剩余部分仍可锁定2017年w ind 一致预期营收的36%。参照公司2016年3季度末净资产,目前PB 仅为1.2倍,估值低廉。

    险资携手公司发展,期待“国改”机遇。

    截至3季度末,安邦人寿及其一致行动人合计持股比例达29.98%,仅低于第一大股东及其一致行动人持股比例1.2个百分点,此外,安邦于2014年8月进入董事会,上述举动我们认为:①公司价值得到肯定,看好公司发展前景;②已满足险资权益法入账标准,能更好地反映投资收益;③险资持股存有“混改”预期;④公司是北京西城区国资委旗下房地产龙头上市公司之一,在2017年“国改”大年背景下,期待改革红利。

    各项指标均好,稳定增长可期,维持“买入”评级。

    公司各项指标均好,稳定增长可期,预计16/17年EPS 为0.94/0.98元,对应PE 为11.1/10.7X,维持“买入”评级。

    风险。

    若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。