首开股份:基本面向好,北京“国改”优质地产股

销售高增长,市场影响力上升。

    2016年销售面积297万平方米,同增41.4%,销售金额631亿元,同增92.7%,均超额完成目标。销售均价同增36.3%至2.1万元/平方米。销售增长原因:①品牌影响力日益增强;②深耕北京市场,辐射全国;③融资能力强,保障可售项目持续供给。从历年销售情况看,公司市场占有率持续提升。

    扩张步伐稳中有进,行业地位持续提升。

    2016年新增项目主要位于福州、广州、武汉等一、二线城市,合计拿地金额约为525.6亿元,同增约28%,拿地总金额/销售金额约为0.83,扩张步伐稳中有进。公司在新浪乐居发布的《2016年中国房地产企业销售额排行榜》中排名第17,行业排名创2010年以来的最好成绩。

    财务改善、业绩锁定性佳,高分红、低估值。

    财务改善、业绩锁定性佳:①截止2016年3季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71.6%,较去年同期下降7个百分点;②货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.4倍,短期偿债能力良好;③净负债率为107.4%,较2015年末大幅下降56.8个百分点;④公司三季报期末预收款为403.6亿元,在扣除wind一致预期的2016年4季度营业收入后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的85%。高分红、低估值:①依据公司股东回报规划,当前股价对应的股息率约为5.12%,对照2015年公告分红的逾千家公司数据,这一股息率可名列前茅,并显著高于地产板块1.00%和银行板块4.44%的水平;②按照公司2016年3季度末净资产,目前PB仅为1.03倍,在全部地产公司中排名第2(剔除PB负值的公司)。

    险资携手公司发展,“国改”预期升温。

    安邦、君康进入董事会,意味着险资由财务投资人转变为战略投资人,此举我们认为:①公司价值得到肯定,看好公司发展前景;②已满足险资权益法入账标准,能更好地反映投资收益;③险资持股存有“混改”预期;④公司是北京国资委旗下房地产龙头上市公司之一,在2017年“国改”大年背景下,期待改革红利。

    基本面向好、投资价值凸显,维持“买入”评级。

    公司基本面向好,高分红、低估值,期待国改红利,预计16/17年EPS分别为0.94/1.17元,对应PE为12.5/10X,维持“买入”评级。

    风险。

    若房地产行业2017年调整幅度及政策调控的严厉程度超预期。