新湖中宝:中信银行股权入账调整带来净利润大幅增长

投资要点

    事件:新湖中宝发布2016年业绩预增公告,若考虑对中信银行的投资转为权益法核算时, 调整长期股权投资的账面价值,由此导致的净利润增长,预计年实现归属于上市公司股东的净利润同比增长370%-420%左右;若剔除前述因素影响,预计公司2016年度净利润与上年度基本持平

    点评:

    调整中信银行股权入账方式带来营业外收入,净利润大幅增长。目前新湖中宝已经完成对Total Partner100%股份的收购,从而直接持有Summit Idea100%的股份以及中信银行H股股份。目前公司累计持有中信银行23.20亿股,占比4.74%,为第二大股东。2016年11月16日,公司推荐的董事黄芳女士(担任新湖中宝董事、副总裁兼财务总监)获得中国银监会的批准进入中信银行董事会。公司已经对中信银行具有重大影响,从2016年12月1日起对持有的中信银行股份按权益法进行核算。根据中信银行发布的2016年业绩快报,预计2016年底归属于本行普通股股东的每股净资产7.75元人民币,我们测算2016年12月1日中信银行每股净资产约7.62元人民币左右。按照公司之前持有中信银行0.06%股权入账价值1.11亿元和认购新增股权5.73港元认购价格测算,公司持有的中信银行累计成本低于公司应享有的净资产公允价值份额,故带来营业外收入,导致公司净利润大幅增长。但若剔除前述因素影响,预计公司2016年度净利润与上年度基本持平,表明公司其他业务保持稳健。

    销售业绩稳健增长,股价较RNAV大幅折价。根据CRIC数据,2016年新湖中宝实现签约销售金额147.9亿元,销售面积103.7万平米。公司近年来积极布局核心一、二线城市,内在价值大幅提升。公司目前地产项目可售货值超2000亿元,其中上海近700亿元、杭州约250亿元。公司在手权益建筑面积1850万平米,一级土地开发600多万平米,主要布局在核心一二线城市。公司在上海内环核心区拥有5个项目,未结算规划建筑面积约130万平。我们测算公司目前RNAV约8.2元/股,目前股价较RNAV大幅折价47%左右,具有较强的安全边际。

    员工持股计划和定增也提供一定安全边际。2015年12月,公司公告的股权激励计划向涵盖456人的全体高管和业务骨干授予4.319亿份股票期权,占公司总股本的4.75%,其中,首次授予4.019亿股股票期权,预留3000万股,行权价格为5.58元。首次授予的行权绩效考核为2016、2017、2018年度归属净利润分别不低于16、25、42亿元,对应可行权比例分别为40%、30%、30%。公司员工持股计划于2015年9月已经完成,共购买股票1.06亿股,占比1.31%,成本价格5.29元/股。此外2015年11月27日公司完成近50亿元定增,定增价格为5.20元/股。目前股价均相对员工持股计划成本和定增价格分别折价18%和16%,为股价提供一定安全边际。

    投资建议:新湖中宝地产业务聚焦一二线,内在价值大幅较高,安全边际极强。公司积极布局金融版图已初见成效,未来发展空间广阔。公司员工持股计划激励效果到位,定增完成奠定扩张基础。上调公司2016-2018年EPS分别至0.67元、0.29元和0.38元,对应PE分别为6.5、15.0和11.5倍,维持“增持”评级。

    风险提示:房地产成交回升不及预期。