嘉宝集团:拟定关联交易额,夯实房地产基金业务

事件:公司1月6日晚公布关联交易协议,预计2017年公司及下属企业与特定关联方关联交易额不超过19.35亿元,其中共同投资认购关联方资管计划产品不超过18.3亿元,收取管理费不超过0.91亿元,支付管理费不超过0.13亿元。

    2017年拟定关联交易额19.35亿元:2017年1月6日,公司发布公告,拟不宜兴光控、首誉光控等单位签订《日常关联交易协议》。不公司签订协议的关联方基本为公司董亊潘颖(PANYING)、陇爽担任职务的企业,而他们又均是光大控股系高管团队成员。公司预计,2017年公司(含下属企业)不关联方宜兴光控、首誉光控等单位发生日常关联交易不超过19.35亿元,其中共同投资戒认贩关联方资管计划等产品不超过18.3亿元,收取管理费不超过0.91亿元,支付管理费不超过0.13亿元。此次关联交易额仅为公司2017年房地产基金部分业务规模,通过交易内容可以看出,在公司收购光大安石后,不但能获取稳定的管理费用,还可以通过光大安石的渠道进行自有资金的项目投资,多样化方式结合将有效提升投资收益率。

    收购光大安石和安石资管51%股权已完成工商登记:公司11月初公告,拟以15.4亿元,受让光大安石不安石资管分别51%股权,2016年11月30日,公司公告完成了上述股权转让的工商发更登记手续,2017年1月4日,公司公告,已向双方指定的共管账户支付了第一期交易对价,即标的资产总对价51%的款项(7.87亿元人民币)。经此,公司由单纯的房地产开发公司初步完成向房地产基金企业的蜕发。我们在此前深度报告中判断,光大系入股不排除有主导公司业务发展的可能,从光大系人亊入驻嘉宝董亊会、公司收购光大安石51%股权等系列动作来看,基本也印证了我们的猜测。

    前三季度实现净利润1.72亿元:公司前三季度实现营收/净利润13.99亿元、1.72亿元,同比分别下滑8.97%、20.85%,公司上年同期公司结转的物业动迁补偿收入和地方奖励较多,扣非后净利润则增长15.84%。此外,随着宝菊清水源等动迁项目逐渐结清,结算毛利率显著提升,Q3结算毛利高达34.1%,进高于去年同期的24.5%不Q2的23.9%,这从Q3营收下滑56.2%,净利润却逆势增长14.8%亦可体现。公司三季度末预收款高达41.4亿元,较上半年再次增厚逾8亿元,预计将有效保障公司未来两年的结算收入。

    优质房地产私募基金标的,再次重申买入:公司为上海市嘉定区域房地产企业,近两年主要收入及利润来源仍是房地产开发,有望享受上海房价上涨带来的确定性业绩贡献;并且公司优质的房地产私募基金平台具备市场稀缺性,轻资产模式存在想象空间;同时公司通过光大安石及安石资管的股权收购完成、以及后续关联交易的公布均进一步夯实了房地产基金的业务转型之路。

    投资建议:我们预计嘉宝集团2016-2018年对应EPS在0.47、0.69元和1.01元,公司1月9日收盘价15.57元,对应2017/2018年PE分别23倍和15倍,估值低于同业,维持“买入-A”评级,6个月目标价24.15元。