新世界:新增战投方董事,设立投资公司推进项目收购,混改及转型深入推进,维持“买入”

投资要点:公司原董事王蓓蓓女士、章懿先生辞去董事职务,提名李苏粤先生、陈智海先生为董事董事会人选,同时,章懿先生不再担任公司常务副总经理的职务。华海良先生不再担任公司副总经理的职务。公司全资子公司上海新世界投资咨询有限公司对外投资合作设立投资管理公司及设立投资企业(有限合伙)。

    新提名董事来源于战投方,混改推进更深入一步。公司为上海黄浦区国资委实际控制国有零售公司,2015年6月17日公布混合所有制方案,通过定向增发的方式引入战略投资者综艺控股和新东吴优胜诚鼎推动零售和医疗大健康转型,由于期间受多次股灾及监管机构政策变化的影响,公司定向增发于2016年9月23日才完成。本次公司更换董事成员李苏粤为综艺控股委派,陈智海为新东吴优胜诚鼎委派,而且,公司两位副总经理同时辞职,我们预计将由本次新晋两名董事担纲。本次人事变动彰显公司混合所有制改革推进更加深入一步。对公司未来转型的推动具有积极意义。

    成立投资公司加快项目并购和转型进程,新任董事金融背景深厚亦对项目并购具有较强促进作用。公司全资子公司上海新世界投资咨询有限公司与富越汇通金融服务有限公司、上海锐合资产管理有限公司共同出资合作设立上海新世界锐合投资管理有限公司,其中,新世界投资咨询出资70万元占35%,富越汇通出资50万元占25%,锐合资产出资80万元占40%,新世界锐合投资将联合其他合格投资者拟共同发起设立上海新世界投资企业(有限合伙)。我们认为,公司本次成立投资公司有助于公司加快项目并购和转型进程。此外,本次新增董事李苏粤曾在兴全基金任职,而陈智海曾在华泰证券投行部及营业部任职,二者均具备深厚的金融背景,对公司未来的转型和项目并购也有具有较强的推动作用。

    定增价格、黄金地段物业及险资举牌价构筑公司股价三重安全边际。我们认为公司当前股价具有较高的安全边际。首先公司拥有上海南京路步行街自有物业合计27.23万平方米,按照每平方米自有物业5万元计算,保守估计公司当前自有物业的重估价值为136.15亿元,远高于公司当前92亿元的市值;其次,从相关利益方的参与价格来看,公司定增引入战投的增发价格为11.43元。此外,公司股票曾遭国华人寿两次举牌,举牌均价为19.26元。

    看好公司零售+大健康+金融的转型前景,维持盈利预测,维持“买入”评级。我们暂不考虑公司未来项目并购的影响, 维持原来的盈利预测, 预计2016-2018年净利润为0.62/1.31/2.36亿元,对应当前股价的PE 分别为120/57/33。看好公司引入战略投资者进行的零售+大健康+金融的转型前景及未来由于项目收购带来的股价催化效应,维持“买入”评级。