地产行业快评:房企业绩靓丽,千亿军团再扩军

业绩完成率高、千亿军团再扩军:受益去库存大战略,2016年主流房企业绩表现靓丽,万科、恒大、碧桂园销售额破3000亿元,融创、华夏、绿城、华润、金地五家房企也首次跨入千亿门槛,千亿军团扩张至12家。我们统计的16家主流房企合计实现销售额2.63万亿,完成全年目标的117%,销售额平均同比增长50%以上。

    强者恒强、大中型房企表现靓丽。2016年行业十强市占率18.35%,同比上升1.3个百分点。各梯队的集中度均呈上升趋势,其中TOP100房企集中度升幅最大,同比上升约3.9个百分点,前200强市场份额已达51.75%。2017年市场下行背景下,龙头房企凭借品牌和规模优势龙头地位将愈加显著,业绩行业集中度有望进一步提升。从各个梯队来看,中型房企通过城市深耕、行业并购等形式,销售规模实现大幅突破,中南、华发、首开等房企销售额同比增速均在100%以上。

    小股操盘、品牌输出已成房企规模快速提升重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力的基础上,并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企快速提升规模的强大助推器,2016年招保万金销售额权益占比均只有70%左右,旭辉权益占比更是低至55.4%。凭借品牌优势和管理输出,除快速提升规模外,大中型房企以较小的权益投资获取更高的权益回报,利于维持较高的ROE水平,万科、保利等房企ROE均保持在18%以上,预计未来小股操盘等模式仍将延续。

    投资建议:受制于对行业中长期成长性的担忧,地产指数2016年下降17.8%,主流房企市销率再创新低,按照2016年销售额,新城、首开、华发等市销率不到0.5。我们认为当前基本面优质的蓝筹白马股估值已处于中期低点、销售高增长奠定2017年业绩高增长基础,配置价值已经凸显,但“旧逻辑”投资思维影响下,基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制,绝对收益者建议做好波段操作;同时近期长春经开、东方银星均公告卖壳或大股东变更,基本面下行背景下建议关注小市值潜在转型房企;此外持续推荐有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。

    风险提示:基本面大幅恶化风险。