首开股份:安邦、君康双双被提名董事,财务投资正式转变为战略投资

1.安邦和君康各派驻1名董事,两大险资由财务投资正式转变为战略投资

    本次公司修改公司章程,调整董事会组成由7人扩充至9人,同时提名安邦保险(持首开4.58%)和君康人寿(持首开3.60%)各1人进入公司董事会,一方面,仍保证了首开集团大股东地位,同时也友好方式引入两大险资,另一方面,也正是表明了两大险资由原先的财务投资角色正是转变为战略投资者角色,共同看好公司的价值和未来的成长。此外,安邦和君康正式派驻董事之后,其持有的首开股权就已具备权益法核算的标准,同时后续股东大会选举日或将是两大险资会计准则转换日期,而在此之前两大保险公司仍有较强的做业绩动力。

    2.预计16年销售近700亿,预示后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现

    根据克尔瑞数据,前11月公司实现销售656亿元,较去年328亿元增长100%,继续超越市场预期,由此我们上调对公司16年全年销售预测至近700亿元,同比增长113%。今年销售量价大增预示:1)预计公司16-18年三年业绩复合增速超25%(VS12-15年9%),目前预收款已锁定16-18年收入100%、100%和50%;2)公司09年开始曾推出过两轮现金激励,而16年销售量价大增为筹谋激励方案提供了较好基础;3)6月承诺16-17年每股分红0.6元分红方案,而16年销量大增将确保最终该承诺兑现,增强对险资的吸引力。

    3.京国资房企中整合优势突出,京国改有优势、非市场拿地能力也较强

    14年中,北京国资委曾讨论过北京国资委下属14家房地产企业的横向整合问题,在目前国家倡导国企改革的大背景下,预计后续北京国资房企的整合将是一个大趋势。而首开股份在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面都是遥遥领先于后续其他家国资房企,整合龙头优势尤其明显。若首开最终成为北京国资整合平台,或将造就其强大的京内非市场化拿地能力,将获得更可持续的发展。

    4.投资建议:安邦和君康双双被提名董事,财务投资正式转变为战略投资

    首开股份作为北京龙头国资房企,拥有456万平米北京未结算资源,同时公司在北京国资房企整合中整合优势突出,中长期而言将打造公司京内存量和增量土地资源的优势。从中短期而言,近期安邦和君康两大险资双双被提名董事,原先的财务投资角色正是转变为战略投资者角色,并且在股东大会选举前(或将是会计准则转换日期)两大保险公司仍有较强的做业绩动力;另一方面,公司今年销售表现远超行业,预计全年销售近700亿元,同比增长113%,而销售量价大增将预示着后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现等利好因素。我们维持公司16-17年每股收益预期为0.81和1.06元,目前NAV折价23%,维持目标价16.85元,重申强烈推荐评级。

    5.风险提示:

    房地产市场销售弱于预期;跨区域经营风险。