房地产行业2016年12月投资策略:销售保持稳定,新开工增速超预期

10月份销售同比保持增长,环比小幅下降。10月份商品房销售面积1.52亿平方米,同比增长26.39%,环比下降14.55%。2016年1-10月房地产市场销售面积12.03亿平方米,同比增长26.80%,销售面积创历史新高。随着大部分一二线城市重启调控政策,一二线房屋销售增速下滑,三四线城市房屋销售明显领先。

    新开工面积同比明显回升,推动房地产投资增长。10月份单月新开工面积1.47亿平方米,同比增速19.9%,增速较9月份大幅提升39.4个百分点。1-10月份,全国房地产开发投资83975亿元,同比名义增长6.6%,增速比1-9月份提高0.8个百分点。10月份单月房地产开发投资同比增长13.5%,较9月份7.8%的增速明显提升。

    一线城市销售均价增速继续领跑,商品房销售额再创新高。2016年10月份,百城样本住宅平均价格12825元/平米,再创历史新高;百城住宅价格指数同比增长18.21%,增幅继续扩大。10月份,百城住宅价格指数一线城市表现继续超越二三线城市。

    主要城市土地成交逐步回落,二线城市增速领先。2016年1-10月份,40个主要城市供应土地面积同比减少6.38%,成交土地面积同比减少1.59%,成交均价略有回落;二线城市的土地供应和成交增速均领先于一线和三线城市。

    调控加码,因城施策。房地产政策加码符合前期中央“抑制资产泡沫”的提法。预计热点城市短期成交量会受到抑制。货币政策和城镇化进程是影响房地产市场的中长期因素。此外,城镇化、农民进城以及改善性住房需求的释放也将影响房地产市场的中长期发展趋势。城市的经济发展前景和人口集聚能力是决定当地房地产市场走势的内生力量,短期政策很难改变长期发展趋势。

    维持行业“看好评级”。由于货币政策目前尚未转向,城镇化催生的房地产需求依然处于释放期,中长期驱动因素并没有发生根本变化,因此维持行业“看好”评级。调控政策加码将使房地产板块短期吸引力下降,可关注业绩增长较明确、增长模式受住宅销售影响较小的房地产企业,如华夏幸福、滨江集团等。

    风险因素:房地产调控加码程度超预期;商品房销售下滑超预期;货币政策转向。