嘉宝集团:房地产大资管时代的优质稀缺标的

核心观点:

    现金收购光大安石和安石资管股权,并实现并表

    公司拟以现金15.44亿元收购关联方持有的光大安石51%股权、安石资管51%股权,进入合并报表。此次收购PE估值约15倍,低于海外同行水平;光大安石承诺16、17、18年净利润不低于2.11、2.26、2.54亿元,预计可增厚嘉宝16、17、18年EPS不低于0.21、0.22、0.25元。

    持续看好房地产大资管时代,光大安石极具潜力

    光大安石是中国光大控股(0165.HK)旗下最具规模的产业投资基金管理人,拥有资深投资运营管理团队和丰富投资管理经验,专注于中国房地产私募股权投资近10年,排名中国房地产私募股权基金综合能力No.1。光大安石收入来自咨询及资产管理费,收入毛利率100%,仅有销售费用率10%,扣除所得税后,净利率高达60%。轻资产运营,资产负债率仅23%,现金流状况也及其良好。在低利率“资产荒”背景下、和不动产金融化预期下,我国也有可能诞生像美国黑石的地产基金巨头,公司未来发展值得期待。

    三季报符合预期,资金充裕,发展空间广阔

    地产业绩锁定性较强,三季度末预收款41亿,短期可贡献利润4亿,存货规模72亿,预计中期可贡献利润10亿。账面现金33亿,无有息借款,仅有应付债券10亿。充沛的现金流为地产基金领域发展奠定了扎实基础。

    不考虑收购,预计16、17年EPS为0.57、0.74元,维持“买入”评级

    不动产金融化是行业进入成熟期后的必经之路,在国内低无风险利率+优质资产荒的大背景和REITs推进的预期下,光大安石这类“主动管理型”房地产私募基金将迎来历史性发展机遇。聚焦于国内优质商办物业,通过“投融管退”的全产业链运营优势,光大安石将持续做大规模和利润。

    风险提示

    现金收购进度低于预期。国内商办物业市场负向波动。