金科股份:公司基本面向好,融创参与定增成公司第二大股东

投资要点:

    公司前三季度营业收入为212.9亿,同比增加91.8%;归母净利润约为10.1亿,同比增加25.3%。公司营收增幅高于预期,业绩增长不及预期。增收不增利的原因系本期结算项目中合作开发项目较多,项目毛利水平不高。公司前三季度少数股东损益占比达23.3%,同比上升20.3个百分点,销售毛利率为21.3%,同比下降4.5个百分点。公司拿地方式趋于多元化,通过项目收购、合资合作模式获取多个位于“核心十城”的优质项目。

    公司销售规模进一步扩张,三费管控能力持续增强。报告期内,公司实现销售金额约230亿元,同比增长47%,其中地产板块实现签约销售金额约217亿元,同比增长49%,签约销售面积约337万平方米,同比增长49%,平均售价6439元/平米。同时,公司在区域上的扩张与开发项目的增加令三费总额大幅上升,同比增幅38.8%,但较强的运营管控能力使得三费比率同比下降了2.6个百分点,仅为6.8%。

    受益于重庆房价回升,公司三季度转回资产减值损失77万元。由于重庆2014、15年住宅均价连续两年下跌,公司在2014、15年期末分别大量计提资产减值损失7.4亿、4.5亿,其中,14年Q3重庆房价有小幅回升,公司转回资产减值损失0.4亿。2016年起重庆房价回升,公司Q3转回部分存货跌价准备77万元,未来有望进一步转回资产减值损失,拉升利润。

    融创参与定增成公司第二大股东(定增价格4.41元),公司实际控制人多次增持股份(平均成本4.67元)。9月22日,公司发布公告称融创中国参与公司非公开发行股票事项,认购金科股份9.07亿股,占增发后总股本的16.96%,认购价为每股4.41元,应付总金额约为40亿元。公司实际控制人黄红云先生在9.12-27日间累计增持公司股票3.4万股,平均成本为4.67元/股,占公司增发前股本比例0.79%。资本市场频现利好消息为公司股价上行提供有力的支撑。

    围绕“地产+社区综合服务”,公司持续投入资源,彰显公司发展决心。公司董事会决定分别出资10亿元成立金科社区综合服务集团和教育投资管理公司,在社区服务和社区教育方面再做深入,教育方面未来公司会重点布局发展学前教育和K12教育,与公司房地产主业形成合力效应。我们认为通过提供优质的社区服务和教育附加从关注房屋本身转向关注社区,未来有望不断通过延伸周边服务带动地产业务,同时增厚公司利润。

    维持增持评级,维持盈利预测。我们看好公司地产“核心十城”的战略和社区服务与教育产业的发展方向,同时融创入股与公司实际控制人的增持进一步彰显了对公司未来发展的信心。因此我们维持盈利预测16-18年归母净利润为17.1/20.8/23.6亿元,同比增速35.1%/21.4%/13.7%,对应EPS:0.40/0.48/0.55元。