保利地产:现金回笼大幅增加,销售金额已超去年

公司前三季度实现营收871.4亿元(+37.5%),归母净利润71.1亿元(+9.9%,受少数股东权益占比升高影响),归母扣非净利润70.3亿元(+10.2%)。

    投资要点:

    预收账款锁定全年业绩,净负债率持续下降。前三季度毛利率30.1%(较15年末降3.1个百分点),净利率8.2%(较15年末降1.8个百分点,由于少数股东权益占比较年初提升3.1个百分点至29_7%)。截至三季度末,公司预收账款1761.7亿元,锁定今年及明年大部分业绩;三费费率6.4%(同比降1.3个百分点)。负债结构进一步优化,Q3未有息负债总额1013.4亿元,较年初减少187.6亿元,净负债率较年初下降38个百分点至47%。受益市场回暖,销售回笼大幅增加。前三季度实现销售回笼1496.5亿元,回笼率达95%,Q3末货币资金491.4亿元。

    前三季度实现签约面积1179.9万方,同比增37.6%:签约金额1575.1亿元,同比增43.5%。签约金额已超去年全年水平,16年全年业绩高增长可期,签约金额有望超年初预期的1772亿元(+15%)至2000亿元(+30%)。公司坚持等量拓展的稳健投资策略,重点完善一二线城市布局,持续优化区域布局。1-9月公司新获得项目52个(同比增23个),新增规划建面1138.6万方(+56.4%),权益比例68%(-20个百分点),总土地款668.6亿元(+103.5%),平均楼面地价5871.8元/平方米(+30.1%)。拓展面积/销售面积的比值为96.5%(同比增11.6个百分点),土地价款/销售额的比值为42.4%(同比增12.5个百分点),土地风险总体可控。

    土地储备充足,一二线城市高占比。前三季度新开工面积1278万方(+19.55%),竣工面积970万方(+33.98%),在建面积4907万方(+4.83%)。公司房地产项目覆盖国内外65个城市,共有在建拟建项目305个,总占地面积4991万方,总建面14214万方,可售面积10422万方,待开发面积5813万方,其中一、二线城市占比超过73.40%,为公司的持续发展奠定坚实基础。

    公司经营增长稳定,销售火爆带来丰富现金回流,土地储备集中于极具潜力的一二线城市,全年保持两位数增长无忧:预计16-18年营业收入为1424、1627、1839亿元,同比增速分别为15%、14%、13%,三年CAGR14%:16-18年最新摊薄EPSl.22、1.47、1.67元,三年CAGR17%,对应PE7、6、5倍,6个月目标价12元,对应16年PElO倍,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:销售低于预期,市场波动风险,板块布局不及预期。