世茂股份:商业禀赋得到逐步释放,继续深化保险地产模式

受院线业务影响收入下滑,项目处置产生的投资收益提升业绩,报告期内毛利率有所下滑。公司报告期内实现营业收入89.7亿元,同比减少15.4%,符合预期,收入下滑主要是因为15年底公司处置了大部分院线业务,本期合并报表中院线收入大幅减少。163Q公司实现归属于母公司股东净利润14.1亿元,同比增长49.82%。收入下滑的同时归母净利润大增主要是因为出售项目公司股权(旗下持有北京世茂工三、北京世茂大厦)带来的大约11亿的投资收益。报告期内公司毛利率27.9%,比15年同期减少了4.5个百分点,当前公司住宅地产在结算收入中的占比处于高位,受项目结算结构影响导致本期住宅地产毛利走低,因此公司的整体毛利率有所下滑,未来随着公司住宅地产和商业地产逐渐走向均衡,在商业地产高毛利的推动下,公司毛利率有望走高恢复至前期水平。

    报告期内销售面积有所下降,销售额与15年同期持平,未来公司在商业地产的禀赋将逐步释放。163Q公司实现合同销售面积69万平米(15年同期为99万平米),其中还包括北京世贸大厦的7.78万平米,合同销售额123亿元,与15年同期持平,销售面积和销售额分别完成全年计划的49%和73%。报告期内公司通过收购集团内优质商业资产,既解决了同业竞争问题,同时也进一步强化了公司的商业地产禀赋。在对北京世茂工三和北京世茂大厦变现之后,公司目前持有完工的投资性物业92万平米,在建的持有型物业约有100万平米,地处核心位置,未来将贡献稳定的租金收入。公司目前在建+储备面积近900万平米,确保未来几年销售的持续性。

    筹建寿险公司得到监管层批准,,保险地产模式进一步深化,认购私募股权基金丰富公司收入结构。16年9月份公司收到监管层通知,同意以大股东身份筹建汇邦人寿保险股份,前期公司以主要股东身份发起设立了新沃财险,公司在保险行业的布局进一步得到强化,保险资金的期限结构、风险结构和公司的地产主业有着很强的协同性,未来公司在保险地产模式上有望持续深耕。公司于近期认购了私募基金30%的有限份额,基金主要投资消费品行业相关的非上市股权,此举有助于公司进一步完善产业布局,拓展多元化发展路径,丰富公司收入结构。

    盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司是国内商业地产龙头,项目分布合理,地理区位佳,同时公司成立保险公司,走“保险+地产”之路,我们看好公司未来的发展,维持盈利预测,预计16-18年营业收入:159.5/192.4/213.4亿元,对应增速为6.1%/20.6%/10.9%,预计16-18年归母净利润:22.7/22.7/24.4亿元,同比增长:11.0%/0.0%/7.6%,预计16-18年EPS:0.85/0.85/0.91元,当前股价7.52元,对应16-18年PE:8.85X/8.85X/8.26X,维持增持评级。