阳光城三季报点评:“病绩”前头、万木春

事件:公司公告,公布三季报:实现营收74.59亿元,同比下降8.02%,实现归属净利润3.63亿元,同比下降45.64%,EPS为0.09。

    战略升级、拓宽拿地渠道:1)“3+X”战略布局升级:公司自15年推出“3+1+X”的区域布局战略,即在深耕长三角和大福建两大核心区域的基础上,进一步将京津冀区域作为战略主引擎培育,并关注其他城市战略机会点;16年初至今,公司竞得地产项目11个,成交价格154.16亿元,规划计容面机127.58万平米,平均楼面价12083.57元/平米;从竞得地产项目地域分布来看,大部分项目分布于长三角、珠三角及大福建区域,与公司“3+X”战略布局相符;2)拿地渠道不只是招拍挂:公司灵活运用并购等手段多元化、有节奏地获取新的项目资源,报告期内通过收购地产公司股权或并购等方式共计新增项目用地51个,其中通过与宏汇房地产共同收购长沙中泛置业100%股权增加21个项目用地(包括一公园用地项目1.68万平米,两个教育用地项目4.93万平米、1.18万平米;通过挂牌竞得广晟海韵49%股权新增1项目用地,计容面积47.38万平米;通过收购FullChoice50%股权间接增加一面积为163.19万平米的项目用地;通过收购太古房地产90%股权新增一面积10.49万平米的项目用地;通过收购逸涛雅苑90%股权再添项目用地6个;通过收购苏州新万益100%股权新获一个项目用地;通过收购逸涛万国新增21个项目用地。

    房地产+金融齐发力、多元融资助发展:1)财务结构有望优化:报告期内公司扩大债券融资规模,先后非发行公司债券60亿元,最低票面利率为5.50%,公开发行公司债券26亿元,最低票面利率为4.5%,债券融资规模的扩大也使得公司资产负债率高企不下,期内资产负债率达84.66%,短期偿债压力升至0.68,较上年同期增加0.32个点,考虑到公司拟定增募集资金总额不超过70亿元,且目前该定增工作仍在推进中,未来股权融资顺利进行将有效改善公司杠杆率较高状况,优化财务结构;2)房地产+业务模式创新:公司在金融业务布局上继设立房地产投资基金迈出轻资产模式第一步,后设立海峡人寿保险公司进军寿险业;4月23日公司公告拟作为有限合伙人参与投资三峡金石投资基金,5月16日公告显示拟与陆家嘴信托等设立陆金朝阳;频频动作彰显公司践行房地产+业务创新模式之决心,未来公司有望借助上述金融品牌与资本实力,发挥公司房地产管理专业优势,实现轻资产运营,进一步提升公司盈利能力。

    幼教势如破竹、孵化基地节节高:1)进军幼教领域第一枪:公司15年12月公告显示其将设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司,负责幼儿教育相关领域的投资及运营管理,致力于发展成为国内领先的幼儿教育品牌;此次设立子公司打响公司进军幼教第一枪;2)设立教育产业并购基金:6月18日,公告显示公司及阳光城控股拟与深圳新奥基金合作设立基金管理公司,并由该基金管理公司设立教育产业并购基金;此次与阳光城控股合作,公司有望借助阳光城控股的强劲平台资源,立足深耕主业之余,实现教育战略布局,促进公司“房地产+”的战略发展;且公司积极把握中国服务消费升级趋势,力争实现现代服务业的转型升级,布局幼教行业或是公司打造综合现代服务商的第一步,不排除未来继续整合公司社区服务的协同资源,打造成为从社区真正贴近居民的现代“阳光”生活服务商。

    投资建议:公司地产主业稳健发展,“3+X”、“房地产+”战略硕果累累,基于大股东丰富资源,进军幼教产业,优势重重,未来有望打造新的业务增长点,同时房地产金融业务、智能社区探索都取得积极进展,我们预计公司16-18年公司EPS为0.45、0.58和0.68,对应PE为13.4X、10.3X、8.9X,给予“买入-A”投资评级,考虑到教育产业前景广阔,我们给予6个月目标价10.75元。

    风险提示:转型失败、扩张过快