金科股份:恒大系退出前十,定增顺利财务重回稳健

毛利率降低及少数股东权益剧增致归母盈利增速显著低于营收。前三季度实现营收212.9亿元(+91.8%),归母净利润9.0亿元(+27.7%),归母扣非净利润8.9亿元(+36.2%),其中16Q3实现营收81.5亿元(+79.5%),归母净利润3.1亿元(+6.35%),归母扣非净利润3.3亿元(+10.1%)。营收增幅大于归母净利主要系低毛利率项目集中结转、少数股东权益占比提升所致:毛利率21.3%,同比下降4.5个pc;净利率4.7%,同比下降2.5个pc;少数股东权益3.1亿元(+1170.8%),同比增加2.8亿元。三费率6.8%,同比下降2.7个pc,销售费用、管理费用占比降幅均超1个pc。截至9月底,预收账款266亿元,维持稳定,基本锁定今年以及明年上半年业绩。

    销售增长超预期,完成全年计划无忧。16年Q1-Q3累计销售面积337万方(+49%),销售额230亿元(+47%),其中地产板块签约额217亿元(+49%),均价0.64万元/方。前三季度销售情况已达去年全年水平,预计完成全年280亿元(+27%)目标无忧,有望超出目标与预期。

    定增顺利助财务状况重回稳健。45亿元定增认购款9月26日划转完毕,截至9月底在手资金大增至161亿元,扣除超短债首度转正为94.3亿元,前期短期偿债压力不存。资产负债率79%、扣除预收账款后的负债率53%,较年初分别下降5、3个pc,净负债率为118%,较年初降72个pc,财务结构重回稳健。前三季度不断通过低成本融资替换高成本融资.3月完成15年私募债发行规模25.5亿元加权平均成本6.39%,5、7月完成16年私募债发行,规模100亿元,加权平均成本6.50%;3月完成16中期票据(一期)的发行,规模11亿元,融资成本5.3%;7月发行20亿元按揭购房款资产支持专项计划,债务融资加权平均成本6.42%较15年7.92%大幅降低。

    融创大比例高溢价认购,长期合作值得期待。9月融创认购40亿元,占定增额的89%,认购价4.41元,较拟定增价3.63元溢价21.5%。定增后融创占比16.96%,成为第二大股东。融创持股比例较高预计将在较长时期内持有,本次与公司合作应属中长期,加之融创已在公司大本营重庆地区积极布局,未来主业若发展良好,不排除进一步的业务合作。

    定增后第一二大股东持股近43%地位稳定。融创声明看好投资回报,认购更具财务目的,不存在与大股东争夺控制权。截至9月底,10.20亿定增尚未完成登记,实际控制人及其一致行动人持股合计13.77亿股,融创认股9.07亿股,以定增后总股本53.33亿股计算,实际控制人及其一致行动人占比25.84%,融创占比17.01%,合计持股达42.84%,恒大人寿、前海开源资管计划已退出十大股东名单,大股东地位稳定。

    深耕成渝城市群,为大重庆龙头,以收购、合作方式等低成本加速“核心十城”拓展。调控不改5大城市群发展乐观判断,成渝地区受益需求外溢去化加速好转,外加人口和经济集中度持续上升,楼市迎来加速回暖。前三季度销售额已超去年全年,有望完成全年280亿元(+27%)目标。定增顺利,融创入股主业强强联合,与实际控制人持股合计近43%,恒大系退出前十大股东名单,大股东地位稳定;融创入股属中长期投资,定增价4.41元,安全边际长期有效。最新RNAV5.93元,预计16-18年营业收入244、304、368亿元,EPS为0.35、0.45、0.50元,对应PE14.0、11.0、9.9倍,6个月目标价6元,对应PE17.1倍。股价下有定增价保底,上有融创入股强强联合助力主业发展、销售持续向好支持以及向“幼教产业及社综服务”转型支持,自8月首次覆盖以来股价最高涨幅近44%,再次“强烈推荐”。

    风险提示调控政策致下半年销售低于预期新业务开展及外拓布局项目获取受阻。