陆家嘴2016三季报点评:浦东国资骄子,资产质地优厚

事件:公司26日公布三季报,1-3季度实现营业收入66.9亿元,同比增长58.21%;归属于上市公司股东的净利润13.52亿元,同比增长20.0%;基本EPS 0.402元。

    业绩高增长持续,少数股东损益增加:公司三季度收入近67亿,同比增58%,总量已超15年全年,主要由于Z4-2商业项目及世纪大都会项目销售交付。扣非后的归属净利润13.09亿(+22.48%);另外由于转让子公司部分股权,报告期内少数股东损益3.69亿(+87.93%),占净利润的比例有所提高。

    手握陆家嘴高端经营性物业,不可再生也难以复制。公司前三季度实现租赁收入为18.79亿,同比增加25%(占营收比例升至28%,达到16年收入目标的73%),其中甲级写字楼和高品质研发楼出租率分别达99%和100%,平均租金为7.17元和5元(每平米/天),较15全年增长3.31%和3.95%。公司上半年经营性物业达154万方(甲级115万方),在建面积超260万方,涵盖上海中心、前滩中心等超高层地标性物业,可保证长期现金回报的稳定性和增长性。

    物业销售去化良好,大手笔布局苏州市场。受益于今年上海市场的高度景气,公司1-9月住宅销售签约面积9.6万方(+40.4%),合同金额约32.2亿(+42.6%),销售均价2.5元/方(+1.5%)。三季末预收款达79.34亿(同比+119.5%)。前三季度公司住宅在售总建面共37万方,同比减缩小了44%,上海、天津待售去化率高达99%和98%(上年同期73%和84%)。10月17日,公司公告联合竞得苏州绿岸公司95%股权,公司合计出资40.4亿,若交易成功将获得高新区108.4万方住宅及经营性物业,包括获得苏州66.4万方住宅物业资源,为未来物业销售业务的提供稳定的结算资源。

    上海国改排头兵,获得集团金控平台注入。陆金发原为浦东国资委“为新区参与和推动金融产业发展”成立金控平台,陆家嘴集团通过10年及15年两次增资,持有其88.2%股权,并成为了集团金融板块运营主体。经过多年发展,陆金发已经初具大金控的雏形,是浦东国资旗下重要金融资产。2015年陆金发实现营收17.41亿,净利润6.39亿(其中旗下爱建证券净利润1.59亿;陆家嘴信托5.52亿)。2015年9月陆家嘴集团曾公告其应上海国资委要求,拟将陆金发无偿划拨至上海国际集团。今年4月底,公司公布了重大资产重组预案,拟以支付现金的方式购买陆金发100%股权,后经过调整为拟以支付现金的方式向陆家嘴集团和前滩集团购买所持陆金发88.20%股权,评估值约94.89亿。公司一举获得涵盖证券、信托、保险三大牌照及其余金融业务,并表后预计可大幅增厚公司业绩。

    投资建议:公司业绩兼具高增长和高稳定性,业务转变为“地产+金融”双轮驱动,未来具有“高送转”和集团持续整合的预期。我们预计公司16-18年EPS 分别为0.71、0.85和1.01,继续维持“买入-A”评级,6个月目标价44元。