中国国贸:税收方式调整影响业绩,不改变长期价值逻辑

北京市统一房产税收政策,公司调整计税方式。

    中国国贸发布公告称接到北京市朝阳区地方税务局通知,自2016年10月缴纳2016年下半年度房产税时起,自用房产按征收月份前一个月的月末帐面房产原值,一次减除百分之三十后的余值,计算缴纳房产税,税率为1.2%;出租房产以租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。北京市16年5月15日,正式决定废止1986年12月27日北京市人民政府京政发165号文件,房产税缴纳方式按照全国统一的口径执行。

    16年当期业绩影响约0.5亿,长期来看对利润影响约17%。

    16年中报实际参与计提的原值为73.9亿,需缴纳房产税3104万元;上半年经营性资产(办公、商业)创造收入8.19亿,需纳税费约9828万元,两种计税方式差额约6730万元,对应半年度税后净利润的差额为5047万元,与公布数据基本一致。在17年三期b整体竣工后,贡献租金收入的资产原值将会增长至140亿左右,出租物业每年可贡献的收入为30亿左右,预计税收方式调整后造成利润差额约为17%左右预计16-17年的业绩分别为0.62和0.74元,维持为“买入”评级。

    优质持有型物业公司的合理市值/EBITDA的水平在20倍左右。在税收方式调整之后对于16年当期市值影响较小,仅有4%左右,三期b竣工后对于合理市值影响维持在12%左右。长期来看公司由于新增物业规模盈利增长的趋势依然没有变化,且当前股价尚未完全兑现公司的潜在业绩增长规模。

    风险提示。

    新增物业建设进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。