金融街:销售超预期增长创历史新高

公司公告2016年三季报,1-9月实现营收84.65亿元同比+13.20%,归母净利润8.04亿元同比-20.68%。EPSO.27元-20.59%,ROE3.15%同比降低1.03个百分点。

    投资要点:

    销售超预期增长,创历史新高。1-9月实现销售签约额约232亿元同比增长185%,其中商务地产103亿元、住宅地产129亿元,同比分别增131%、156%。前三季度销售额已经超过去年全年的150亿元以及2011年公司230亿元的历史最高水平。

    我们此前预计全年目标240-250亿元完成无疑,同比增60%-67%。公司项目主要位于京沪穗津渝等市场,很好的把握住市场窗口,全年有北京长安中心、天津南开中心、上海静安&海伦、广州、惠州等项目,可售和可结算资源充足。

    项目结算集中于4季度,增长无忧。1-9月实现营收84.65亿元+13.20%,归母净利润8.04亿元同比-20.68%,扣非净利润7.28亿元同比大增1097%。增收不增利的原因:1)上年同期金融街中心改扩建项目竣工产生公允价值变动收益11.75亿元(税前),本期无:2)今年项目集中在四季度结算。实际上,公司房地产开发毛利率较去年同期有所提高;自持业务收入、利润、利润率均创历史最高水平,综合毛利率同比提高8个百分点至37.8%。自持物业(酒店,写字楼及商业板块)开业项目实现营收12.9亿元,同比增34%;息税前利润8.1亿元,同比增长65%;息税前利润率62%同比提高12pc。

    财务稳健,大幅提升直接融资降低融资成本。资产负债率74%,剔除预收款资产负债率57%,净负债率144%较15年底降低18个百分点;货币资产123亿元,超过短债52.5亿元,短期偿债能力强;期末预收款196.2亿元,锁定全年结算业绩并有余。加强多样化直接融资,已发行3期私募债(5年期)募资50亿元,利率分别低至3.83%/3.80%/3.85%;10月14日发行规模为25亿元的公募债(5亿元5年期利率2.90%、20亿元7年期利率为3.20%),很好的把握住调控窗口。近期计划新增不超100亿元的债务融资额度专项用于提前归还金融机构贷款,公开发行不超过64亿元中期票据,最大70亿元的资产支持证券。

    940万方可结算资源一线占比43%,拿地时间节奏和区域布局上把握精准,充分彰显了龙头商务地产商的敏锐与专业,业绩重拾升势、稳定的自持物业现金流使得公司有能力保持较高分红,按15年的分红当前股息率近3.6%。10年期国债利率跌破3%,中短期内固定收益回报难以上行,其投资价值仍将得到长期资金青睐。

    公司是沪深两市回报稳定的稀缺商务地产投资标的,且目前股价折价5成提供高安全垫.RNAV21.2元/股(其中投资性物业按公司公允价估算,存低估)。安邦已增持至29.98%,大股东及一致行动人持股32.12%,不排除继续增持(大股东2015.07-2016.01增持2%,现可再增持2%),预期未来将得到大股东及安邦双重支持。预测16-18EPS0.92/1.08/1.29元,对应PE12/10/9倍。再次“推荐”。

    风险提示:经济金融环境变化致公司长短期目标低于预期,宏观经济下行影响商务楼需求,结算周期影响业绩的风险。